サウジアラビア不動産とドバイ不動産を比較

価格と市場規模は、どう違いますか

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

価格の水準

リヤド集合住宅6,369SAR/㎡、ドバイ平均1,636AED/平方フィート

価格の動き

リヤド集合住宅+3.1%（Q2）、ドバイ平均-1.7%（8月）。前年比

賃料

サウジ住宅賃料+3.5%（全国、9月）。ドバイ平均+5.5%（9月）

総利回り

サウジ全国平均6.75%（2025年Q1）、ドバイ集合住宅6.6%（2026年Q3）。時点が異なる参考値

新規供給

リヤド住宅在庫は約281万戸（2026年、Knight Frank推計）。ドバイの2026年の竣工は約5.56万戸の見込み

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

ドバイの住宅は戸建てを含む平均で、リヤドの数字は集合住宅のみです。調査会社も異なるため、倍率は目安です。ドバイの「前年比」は2026年8月のCavendish Maxwell、リヤドはKnight Frankの値です。ドル換算は、固定相場の1米ドル＝3.75SAR、3.6725AEDによる試算です。

規模では、ドバイのDLD集計で2026年1〜10月の不動産取引が約6,250億AED（181,866件）でした。売買は4,120億AEDです（Emirates 24|7、2026年10月31日）。サウジの2025年は不動産取引所で3,366億SAR（約26.5万件）でした。種別の内訳は出典に書かれていません（Amlak）。

人口は、サウジが3,530万人（2024年末、GASTATの発表をArgaamが報道）です。ドバイは2026年1月から約22.7万人増え、9月に約481万人です（ドバイ・データ統計機構、Emirates 24|7）。

総利回りは年間賃料を価格で割った値です。サウジの6.75%は全国平均で、Global Property Guideの2025年Q1の値です。ドバイの値と時点が異なるため、参考値です。

ドバイは集合住宅6.6%、戸建て4.9%（2026年Q3、Cavendish Maxwell）です。Windmills Groupは集合住宅7.7%、戸建て7.0%としており、調査によって差があります（Khaleej Times）。

完成前の物件の比率にも違いがあります。ドバイでは、2026年8月の住宅売買の約75%が完成前でした（Cavendish Maxwell）。サウジの完成前の物件には、エスクロー口座と、予約金を販売価格の5%までとする規則があります（Trowers）。

2026年の市場は、どう動いていますか

サウジの住宅取引額は2026年Q2に419億SAR（前年同期比24.6%減、Knight Frank）でした。ドバイの住宅売買額も2026年1〜8月に前年同期比24%減でした（Cavendish Maxwell）。

ドバイの平均価格は8月に前年比1.7%下落し、2021年2月以来の前年割れとなりました。2026年Q3は、賃料が前の契約より下がった賃貸契約が全体の21.4%（Q1は4.8%）に上りました（Cavendish Maxwell）。

ドバイの人口は中東の紛争の最中の2026年3月に約6.1万人減り、その後に回復しました（The National）。供給は、2027年に6万戸超の竣工が見込まれています。ただ、2030年までの計画約52.5万戸のうち、工事が20%以上進んだものは約18.6万戸にとどまり、実際の竣工は予定を大きく下回るとCushman & Wakefieldの報告は述べています（Khaleej Times）。

ビザ・居住権は、どう違いますか

サウジは400万SAR以上の居住用の開発された住宅（抵当なし。取得後も担保に入れない）で、長期居住権を申請できます（Argaam）。ドバイは200万AED以上の物件でゴールデンビザの対象になります（Wasl）。いずれも条件は変わり得るため、申請前に公式窓口で確認してください。

海外にいる人は、どう手続きしますか

サウジで海外在住の個人が買うには、デジタルID、サウジの銀行口座、サウジの携帯番号が必要です（Deloitte）。取得と処分の申請はREGAの電子ポータルで行い、支払いはSAMAの電子決済です。デジタルIDの説明と、全体の順番は購入方法の記事にあります。

ドバイは、UAEに住んでいない外国人も自由保有できます。年齢の制限もありません（UAE政府ポータル、2026年11月2日更新）。完成前の物件では、確認することが3つあります。DLDの不動産仲介実務ガイド（2022年）は、物件の広告に許可番号（Trakheesi）を載せるよう定めています。プロジェクトが登録済みかは、Dubai RESTアプリの「Mashrooi」で確認できます。買主の支払いは、そのプロジェクトのエスクロー口座にだけ入れるよう案内されています。

サウジで仲介業者と広告を確認する方法は、詐欺とFALの記事で説明しています。アブダビの制度は、アブダビの購入ガイドにあります。

賃貸に出すと、賃料のルールはどう違いますか

賃料を上げられるかは、3つの市場で違います。

リヤド

2025年9月25日から5年間、住宅と商業の賃料を据え置き。既存と新規の契約に適用（King & Spalding）

ドバイ

更新時の値上げに上限。現行賃料が平均賃料をどれだけ下回るかで、0〜20%（2013年政令第43号）

アブダビ

2026年6月2日から、値上げを一時停止。期限は未定（Baker McKenzie）

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

リヤドでは、2025年9月25日より前に結ばれた契約の賃料上昇条項は有効です。新しい契約では、凍結の間は上昇条項を使えません。一度も貸していない物件は、貸主と借主が決めた賃料が凍結されます。空室だった物件は、最後にEjarに登録された契約の賃料です。違反の罰金は、最大で賃料12か月分です（King & Spalding）。詳しくは投資のメリット・リスクの記事と、用語集の賃料凍結にあります。

ドバイの上限は、2013年政令第43号が決めています。現行賃料が平均賃料を下回る幅が10%までなら、値上げはできません。11〜20%下回れば5%まで、21〜30%で10%、31〜40%で15%、40%超で20%までです。平均賃料は、RERAが承認した賃料指標で決まります。DLDのサイトの賃料指標（Rental Index）で、Ejari番号などから計算できます。貸主は契約の満了の90日前までに、借主へ通知します（2007年法第26号第14条。Gulf News、2026年2月20日更新）。

アブダビは、ADRECが2026年6月2日から、住宅・商業・工業の賃料の値上げを一時停止しました。期限は発表されていません。法令番号のある正式な文書は公表されておらず、通達などで伝えられた措置です（Baker McKenzie、2026年6月8日付）。

この違いは、利回りの試算に効きます。リヤドでは、凍結の間に賃料が上がる前提は置けません。ドバイでは、賃料が平均より大きく低い物件ほど、更新時に上げられる幅が広がります。利回りの読み方は、賃料・利回りの記事で説明しています。

賃料収入の税も、国で違います。UAEには個人所得税がなく（PwC）、個人が行う不動産の売買や賃貸は、ライセンスが不要な投資にとどまる場合、法人税の事業所得に入りません（内閣決定2023年第49号第2条）。サウジにも個人所得税の制度はありませんが、給与以外の所得は法人などの規定で課税されます（PwC、2026年7月29日更新）。確認した出典には、サウジの賃料にかかる具体的な税率の記載がありません。保有形態ごとに、税理士へ確認してください。日本側の扱いは、日本の税務の記事にあります。

比べるとき、何を確認しますか

• —所有したい物件が、承認区域・指定区域の内にあるか確認する
• —取引時の費用を、売買額に対する割合で並べて試算する
• —賃料収入の課税を、保有形態ごとに税理士へ確認する
• —価格は、算出方法と時点がそろった数字で比べる
• —完成前の物件は、エスクローと引渡しの条件を確認する
• —居住権の条件（金額・抵当の有無）を公式窓口で確認する

よくある質問

Q. サウジとドバイでは、日本人はどちらが買いやすいですか。

A. 手続きの実績はドバイが長く、サウジは2026年1月22日に始まったばかりです。ドバイは指定区域で、UAEに住んでいない外国人も自由保有できます。サウジは承認区域に限られ、海外の個人は先にデジタルIDとサウジの銀行口座が要ります（UAE政府ポータル、Deloitte）。

Q. 購入時の費用は、サウジとドバイのどちらが安いですか。

A. 価格に対する割合では、近い水準です。価格100万を例にした最も重い場合の試算は、サウジが約7.7%、ドバイが約6.6%です。サウジは外国人が売るときに、処分手数料2%が別にかかります（Trowers、Deloitte、Property Finder）。

Q. 賃貸に出したとき、賃料は上げられますか。

A. 市場によって違います。リヤドは2025年9月25日から5年間、上げられません。ドバイは更新時に、平均賃料との差に応じた上限があります。アブダビは2026年6月2日から、値上げが一時停止されています（King & Spalding、2013年政令第43号、Baker McKenzie）。

Q. 利回りは、サウジとドバイのどちらが高いですか。

A. 公表された数字だけでは決められません。サウジの全国平均6.75%は2025年Q1、ドバイの集合住宅6.6%は2026年Q3で、時点も対象も違います。ドバイは調査会社で7.7%という値もあります（Global Property Guide、Khaleej Times）。

Q. 賃料収入に、税金はかかりますか。

A. UAEには個人所得税がなく、ライセンスが不要な個人の不動産投資所得は、法人税の事業所得に入りません。サウジにも個人所得税の制度はありません。日本側の申告は別に確認してください（PwC、内閣決定2023年第49号）。

まとめ

制度の実績はドバイが長く、サウジは2026年1月に外国人所有が始まりました。価格水準はリヤドが低く、費用はサウジが取引税5%（外国人の売却時は別に2%）、ドバイが登録料4%です。2026年は両市場とも取引額が減っています。調査の時点をそろえて比べてください。