中東不動産の投資先比較｜サウジ・UAE・カタールなど

カタール、バーレーン、オマーンは、どんな制度ですか

3か国とも、外国人が買える場所は指定区域です。カタールは10区域、バーレーンはマナーマの高層地区など、オマーンは統合観光複合施設などです。

カタールは、2018年第16号法に基づき、閣議決定で区域を定めます（Qatar Tourism）。2026年の閣議決定第21号が一覧を更新し、シマイスマ・リゾート（ゾーン70）が10番目に載り、所有できる区域は10になりました（The Peninsula、2026年6月7日）。同紙の2026年1月30日の記事は、自由保有の区域を9としていました。

法務省の登記局長は、自由保有に期間の制限はなく、用益権は99年で更新できると説明しています。用益権の区域は16です（The Peninsula、2026年1月30日）。

カタール観光局の案内書では、登録料は価値の0.25%です。730,000QAR超の物件は居住許可、3,650,000QAR超は永住に近い特典の対象とされています（Qatar Tourism）。

バーレーンは、2001年第2号布告で、外国人が建物と土地を所有できると定めました。区域は、2003年の決定第43号が定めます（SLRB）。

区域は、マナーマの高層地区、シーフ地区、ドゥッラト湾、バーレーン・ベイ、アムワジ島、パール島などです。閣議が区域を追加することもあります（SLRB）。2023年の決定第48号は、プラチナ居住許可の保有者が区域外の不動産を持てる規定を加えました。除外する区域は、大臣の決定で定めます（SLRB）。

バーレーンの登録料は、SLRBの料金表で確認します。SLRBの案内には、売買の率が書かれていません。

オマーンの住宅都市計画省は2026年6月に、外国人の所有は全域に開放されていないと説明しました。対象は、統合観光複合施設、スルタン・ハイサム市などの新都市、スルーフなどの住宅地です（Gulf News）。

統合観光複合施設には、アル・ムージ、マスカット・ベイ、マスカット・ヒルズ、ジェベル・シファなどがあります。複合施設の用益権は50年で、99年まで更新できます（Al Tamimiの2021年の解説）。区域外の複合建物の住宅ユニットは、4階建て以上、売価4.5万OMR以上などの条件で買え、価値の3%を同省へ払います（2020年第357号決定。同）。

ロイヤル・オマーン警察の決定87号（2026年）で、住宅の外国人所有者は、スポンサーなしの居住許可（オーナー・ビザ）を得られます。省は、所有の自由化ではなく居住権の改正だと説明しています（Gulf News、2026年6月）。

費用と居住権は、国ごとにどう違いますか

確認できた登録・取引費用の率は、サウジ5%、ドバイ4%、オマーン3%、アブダビ2%、カタール0.25%です。居住権の条件も、国ごとに違います。

サウジ

取引税5%。売却時に処分手数料2%（上限5%）

ドバイ

DLD登録料4%（売主2%、買主2%。DLD）

アブダビ

登録料2%とする案内（Al Tamimi 2018、APIL 2025年11月）

カタール

登録料0.25%（Qatar Tourism案内書）

オマーン

3%（区域外の複合建物の住宅ユニット。Al Tamimi、2021年）

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

率の名称と、払う人が違います。サウジは売却時に処分手数料も別にかかります。オマーンの3%は、複合建物の住宅ユニットに限った率です。率だけでは、総額を比べられません。バーレーンの率は、SLRBで確認します。

サウジ

購入に居住権は不要。居住者は区域外で居住用1件も可

UAE

200万AED以上でゴールデンビザ（ICPは10年。UAE政府ポータルは5年と記載）

カタール

730,000QAR超で居住許可（Qatar Tourism案内書）

バーレーン

13万BDへの引下げを発表（NPRA、2025年11月26日）

オマーン

住宅所有者にスポンサー不要の居住許可（2026年6月）

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

バーレーンのゴールデン・レジデンシーは、NPRA（内務省）が2025年11月26日に、不動産の最低額を20万BDから13万BDへ下げると発表しました。政府のサービスページには、20万BDの記載が残っています。

外務省の危険情報と、共通のリスクは何ですか

2026年11月9日の確認で、サウジの広い範囲がレベル3、UAE、カタール、バーレーン、オマーンの全土はレベル2です。ほかに、為替、地政学、制度変更、完成前物件のリスクがあります。

サウジ

リヤド州、東部州、メッカ州、マディーナ州、バーハ州、イエメン国境地帯はレベル3。2026年10月22日更新

サウジ（続き）

北部国境州、ジャウフ州、タブーク州、ハーイル州、カシーム州はレベル2

UAE

全土がレベル2。2026年6月25日更新

カタール

全土がレベル2。2026年6月25日更新

バーレーン

全土がレベル2。2026年6月25日更新

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

オマーンも、全土がレベル2です（2026年6月25日更新）。サウジの危険情報は、2026年10月22日の更新です。リヤド州、東部州、メッカ州、マディーナ州などがレベル3に引き上げられました。企業・団体の取組など、真にやむを得ない事情での滞在は妨げないとされますが、現地の日本大使館と連絡を取るよう求められています（外務省）。

サウジでは、真に必要がある場合を除き、空港の利用や空港への接近を避けるよう、外務省が求めています。個別の判断は、出発前の最新の危険情報で確認します。

為替では、サウジが1米ドル＝3.75SAR（Argaam）、UAEが1米ドル＝3.6725AEDで固定されています（The National。UAE中央銀行のVAT用為替表も2026年9月の毎日の値を3.6725AEDとしています）。オマーンも、1米ドル＝0.3845オマーン・リヤルの固定相場です（オマーン中央銀行の報告として伝えた2016年の報道）。円との為替は、変動するものです。

地政学では、外務省が2026年9月20日付で、中東情勢を受けた注意喚起を出しています。制度では、区域の追加、居住権の改正、費用の見直しが、2025年から2026年に続きました。

完成前の物件では、ドバイは買主の代金をプロジェクトごとのエスクロー口座に入れる仕組みです。売買は暫定登録簿への登録が必要で、DLDは売買契約の署名から90日以内の登録を求めています（開発業者が申請。DLD、2007年法第8号）。アブダビの2026年第3四半期は、完成前が件数の81%でした（Savills）。

市場選びで、何を確認し、日本の税は何を見ますか

確認する点は、買える区域、権利の種類、総費用、居住権、渡航情報です。日本の居住者は、国外財産調書と外国税額控除も確認します（国税庁）。

• —物件が、その国の指定区域の中にあるか
• —取得できる権利（自由保有・用益権・期間）は何か
• —登録料・税・仲介料を、売却時の費用まで足したか
• —居住権の条件を、物件額と名義で満たせるか
• —外務省の危険情報のレベルと、更新日を見たか
• —完成前の物件は、代金を守る仕組みがあるか
• —区域と費用の最新版を、契約の直前に見直したか
• —日本の税の扱いを、税理士に確認したか

国外財産調書は、12月31日時点で国外財産の合計が5,000万円を超える居住者（非永住者を除く）が、翌年6月30日までに出します（国税庁 No.7456）。

国外で納めた所得税は、外国税額控除の対象になる場合があります。控除には限度額があり、明細書や納税の証明を申告書に添付します（国税庁 No.1240）。

国外の中古建物の貸付けで赤字が出ると、簡便法で計算した減価償却費に相当する部分は、生じなかったものとみなされます。ほかの所得との損益通算もできません（令和3年以後。国税庁 No.1391）。

よくある質問

Q. 日本人は、サウジの不動産を買えますか。

A. 買えます。2026年1月22日の新法に、国籍による制限はありません。買える場所は、閣議が承認した区域の中が基本です（REGA）。

Q. 登録料の率が、いちばん低いのはどの国ですか。

A. この記事で確認できた率では、カタールの0.25%です（Qatar Tourism）。ただし、名称、負担者、売却時の費用が違い、総額は比べられません。

Q. 不動産を買うと、居住権はもらえますか。

A. 国で違います。UAEは200万AED以上でゴールデンビザ、カタールは730,000QAR超で居住許可です。サウジは、購入に居住権が要りません。

Q. 外務省の危険情報は、購入に影響しますか。

A. 購入の可否は、各国の法令で決まります。渡航の判断は、外務省の危険情報で別に行います。サウジは2026年10月22日の更新で、リヤド州、東部州、メッカ州、マディーナ州などがレベル3です。

Q. 日本から現地に行かずに買えますか。

A. 国で違います。サウジの国外の個人は、在外公館でデジタルIDを受け取ってから、REGAのポータルで申請します（REGA）。ほかの国は、公式窓口で手続きを確認します。

Q. 利回りは、どのくらいですか。

A. この記事では示しません。調査会社で算出が違い、将来の成果は約束できません。比べるときは、出典と時点をそろえます。

Q. ドバイとアブダビは、同じ制度ですか。

A. 別です。UAEは、首長国ごとに制度が違います。ドバイは自由保有区域、アブダビは投資区域、シャルジャは用益権です（UAE政府ポータル）。

Q. 日本で、申告は必要ですか。

A. 国外財産が5,000万円を超えると、国外財産調書の提出が必要です。税の個別の判断は、税理士に確認してください（国税庁）。

まとめ

中東では、サウジ、UAE、カタール、バーレーン、オマーンで、外国人が指定区域の不動産を買えます。費用、居住権、外務省の危険情報は国で異なります。サウジは2026年1月22日に外国人所有の新法が施行されました。