アブダビ不動産の購入ガイド｜外国人が買える区域・費用・価格

購入には、いくらかかりますか

売買の登録料は、規則上は取引額の1〜4%の幅で、実際には2%が適用されています（Al Tamimi、2018年）。負担者は出典で差があり、Al Tamimiとdubizzle（2024年5月）は買主と売主の折半（別の合意がなければ）、APIL（2025年11月）は買主負担としています。

仲介料は2%＋VAT 5%です。ほかに権利証1,000AED、銀行の評価2,500〜3,000AED（別途VAT）などが挙がっています（dubizzle）。管理のサービス料は、センターの承認がない請求は違法とされ、年額は月払いか四半期払いにする必要があります（DMT 2025年第25号決定）。

登録料

2%の適用（Al Tamimi 2018、APIL 2025）。規則は1〜4%

負担者

折半（Al Tamimi、dubizzle）／買主（APIL）

仲介料

2%＋VAT 5%（dubizzle）

権利証

1,000AED（dubizzle）

抵当の登録

0.1%（dubizzle）／2,500〜3,500AED（APIL）

サービス料

センターの承認が必要。分割払い（DMT 2025年第25号決定）

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

たとえば価格200万AEDの完成済み物件を、現金で買う場合の試算です。登録料2%が4万AED、仲介手数料2%が4万AEDとVAT 2,000AED、権利証が1,000AEDで、買主が登録料を全額払うと合計は約8.3万AED（4.2%）です。登録料が折半なら、買主の負担は約6.3万AED（3.2%）です。出典の数字を足した仮の例で、ローンの費用、銀行の評価費用、サービス料は含みません（dubizzle、Al Tamimi）。ドバイの試算は、ドバイの購入ガイドにあります。

完成前の物件は、どう保護されますか

2026年Q3の住宅取引の81%は完成前でした。King & Spaldingの解説（2026年5月12日付）によると、2025年第2号法がアブダビの2015年第3号法を改正し、プロジェクトごとに専用のエスクロー口座を、承認を受けた受託者のもとに置く決まりです。口座の資金は、土地の購入代金と仲介手数料に使えなくなりました。

口座からの資金の引出しは、工事の20%以上が完了してからです。完了は、承認された技術コンサルタントが確認します。2025年第24号決定は、一定の条件を満たす開発業者に、銀行保証をつけて早く引き出す方法を認めました。条件は、登録から4年以上、期限どおりに終えた事業が3件、過去12か月に違反がないことです。保証は工事費の20%以上で、無条件・取消不能の形です（同）。

契約が解除されて再び売られる場合の補償の割合と返金の時期は、2025年第165号決定が定めています。具体的な割合は、この解説に書かれていません。契約書の解除の条項と、資金の入る口座を確認してください。完成前の物件の全体像は、完成前物件の用語集にもあります。

貸すときは、どんな決まりがありますか

ADRECは2026年6月2日から、住宅・商業・工業の賃料の値上げを一時停止しています。期限は発表されていません（Baker McKenzie）。更新する契約も、新しい入居者との契約も、物件の前の賃料にそろえて登録します（BSA）。法令番号のある正式な文書は公表されておらず、通達などで伝えられた措置です（Baker McKenzie）。措置の前に更新が済んだ契約は、対象にならない可能性があります。ADGM（アブダビ・グローバル・マーケット）の地区は対象外と伝えられていますが、正式な文書では確認できません（同）。

賃貸契約は、Tawtheeq（アブダビの賃貸契約の登録システム）に登録します。貸主が、直接かコンサルタントを通じてオンラインで登録します（Khaleej Times）。Tawtheeqの登録は、契約が法的に効力を持つための前提とされています（BSA）。

賃料収入の税は、UAEには個人所得税がありません（PwC）。個人が行う不動産の売買や賃貸は、ライセンスが不要な投資にとどまる場合、法人税の事業所得に入りません（内閣決定2023年第49号第2条）。会社名義の場合は別です。日本側の申告は、下の税務の項目を見てください。

2026年の価格と市場は、どう動いていますか

2026年Q3のアブダビの住宅取引は6,085件で、前期比19%減でした。完成前が件数の81%を占めます（Savills）。The National（ValuStratとSavillsの引用記事）は同じ6,085件を「7%減」と書いており、比較の期間が違う可能性があります。Savillsの原文は前期比19%減としているため、本文はSavillsに合わせています。

価格の上昇率は、調査会社で差があります。Savillsは年間でアパート+9%、戸建て・タウンハウス+8%です。ValuStratは2026年Q3の前年比でアパート+24%、戸建て+10.2%、住宅全体+16.8%としています（The National、2026年10月29日）。

ADREC（Abu Dhabi Media Office）によると、2026年上半期の取引額は1,170億AEDで、前年同期比112%増でした。売買は861億AED（16,838件）、外国直接投資は138億AED（309%増）です。

賃料は前年比でアパート+1.5%、戸建て+1.8%です（ValuStrat）。外国人は2026年上半期の住宅売買額の70%を占めました（Savills）。2026年の新規供給は約13,534戸の見込みで、9月までに3,508戸が竣工しています（ValuStrat）。

ビザは、ドバイとサウジで何が違いますか

アブダビのゴールデンビザは期間10年で、不動産は合計200万AED以上、自己資金も200万AED以上が条件です。国内銀行の抵当付きも対象で、500万AEDの物件なら融資残高は300万AEDまでです。完成前は、承認された開発業者への200万AED以上の支払い証明が要ります（ADRO）。

ドバイの登記料（DLD）は物件価格の4%です（Property Finder、2026年7月3日付）。サウジは2026年1月22日施行で、取引税5%に加えて、非サウジ人が4都市の権利を処分するときに処分手数料2%がかかります（Deloitte）。いずれも制度が別なので、各国の公式情報で確認してください。ドバイはドバイの購入ガイド、サウジとの比較はサウジとドバイの比較記事、中東の他の国との比較は投資先比較の記事にあります。

日本の税務と確認事項は、何ですか

国税庁によると、2021年（令和3年）以後は、国外中古建物の不動産所得に損失が出ると、簡便法で計算した減価償却費に相当する部分は、生じなかったものとみなされます。この部分は他の所得との損益通算にも使えません。UAEに個人所得税はありません（PwC、2026年9月確認）が、日本での申告は保有形態で変わるため、税理士や弁護士に確認してください。

よくある誤解

「アブダビの投資区域は、9か所だけだ。」 UAE政府ポータルは9区域を挙げていますが、ADRECは2026年上半期の発表で、区域が50になったとしています。数は出典で違うため、物件ごとに区域内かを確認します。

「UAEの首長国は、どこも同じ制度だ。」 制度は首長国ごとに違います。シャルジャの外国人は、所有ではなく最長100年の用益権です（UAE政府ポータル）。

「物件が200万AED以上なら、ゴールデンビザが取れる。」 自己資金も200万AED以上が条件です。完成前は、承認された開発業者への200万AED以上の支払い証明が要ります（ADRO）。

• —物件が投資区域内か、ADRECやDMTの情報で確認する
• —完成前は、プロジェクト専用のエスクロー口座と、資金の引出し条件を確認する
• —貸す場合は、賃料の値上げ停止と、Tawtheeqの登録を確認する
• —取得する権利（フリーホールド、ムサタハなど）と期間を契約書で見る
• —登録料・仲介料・VATなどを総額で試算する
• —開発業者の開示書面（サービス料の見積り）を受け取る
• —価格は、調査会社と時点をそろえて比べる
• —ゴールデンビザの条件（200万AED、自己資金）を公式窓口で確認する
• —日本での課税を税理士に確認する
• —渡航前に、外務省の最新の危険情報を見る

よくある質問

Q. 外国人は、アブダビの不動産を買えますか。

A. 買えます。アブダビ首長国が指定する投資区域の中なら、外国人も所有できます。根拠は2019年第13号法です（UAE政府ポータル、Al Tamimi）。

Q. アブダビで外国人が買えるのは、どの区域ですか。

A. UAE政府ポータルは、ヤス島、サディヤット島、リーム島、アルラハビーチ、マスダールシティなど9区域を挙げています。ADRECは2026年上半期に、区域が50になったとしています。物件ごとに確認してください（UAE政府ポータル、ADREC）。

Q. アブダビで不動産を買うと、費用は価格の何%ですか。

A. 価格200万AEDの完成済み物件の試算は、買主が登録料2%を全額払う場合で約4.2%です。登録料が折半なら約3.2%です。登録料の負担者は、出典で違います（dubizzle、Al Tamimi、APIL）。

Q. アブダビで買った部屋を貸すとき、賃料は上げられますか。

A. 2026年6月2日から、値上げは一時停止されています。期限は発表されていません。更新も新しい入居者との契約も、前の賃料にそろえて登録します（Baker McKenzie、BSA）。

Q. 完成前の物件の代金は、保護されますか。

A. プロジェクトごとの専用エスクロー口座があります。資金は、工事の20%以上が完了してから引き出せます。早く引き出す場合は、銀行保証が要ります（King & Spalding）。

まとめ

外国人は、アブダビ首長国が指定する投資区域で不動産を所有できます。登録料は2%を適用する例があり、仲介料は2%＋VATです。2026年Q3の住宅取引は6,085件で、価格の上昇率は調査会社で差があります。外務省のUAE危険情報はレベル2です（2026年6月25日に引下げ）。