サウジアラビアの住宅賃料・利回り・投資収益を検証

手取りを、仮の数字で試算するとどうなりますか

次の数字は、考え方を示す仮の前提です。実在の物件や相場ではありません。購入価格100万SAR、年間賃料7万SAR（総利回り7.0%）、取引税5%は買主負担、空室は年1か月、管理・修繕費は賃料の10%（7,000SAR）とします。

段階

計算

総利回り

7万 ÷ 100万

取引税5%を投資額に入れる

7万 ÷ 105万

空室1か月（約5,833SAR）を引く

64,167 ÷ 105万

管理・修繕費7,000SARを引く

57,167 ÷ 105万

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

総利回り7.0%が、手取りでは約5.4%になります。差は約1.6ポイントで、Global Property Guideの「手取りは通常1.5〜2ポイント低い」という説明の範囲に入ります。仲介料、売却時の処分手数料2%、白地税などは、この試算に入れていません。入れるほど、手取りは下がります。

空室と費用の前提は、物件で大きく変わります。自分の前提を入れて、複数のケースで試してください。

調査の数字は、どう読み分けますか

Global Property Guideは、アパートの総利回りを、リヤド6.93%、ジェッダ8.96%、ダンマーム4.36%、全国平均6.75%としています（2025年第1四半期、2025年2月3日更新）。同社は、すべて総利回りで、税、修繕費、地代、仲介料などの費用を引く前の値だと明記しています。

Bayut KSA（2026年4月）は、全国6.84%（2026年第1四半期）、リヤド8.89%、ジェッダ7.89%、ダンマーム約6.2%（範囲5.3〜7.3%）としています。物件の種類別では、スタジオと小型の1ベッドルームが8〜12%、2ベッドルームが7〜10%、3ベッドルームが7〜9%、ヴィラ・コンパウンドが5〜8%です。ヴィラは購入価格が高く、空室が4〜8週間と、アパートの1〜3週間より長いとされています。ただし、Bayut KSAは算出に使った賃料・価格、データの出典、標本数を示していません。

同社はリヤドのアパート賃料を前年比+19.6%、ヴィラを+17.2%としています。GASTATのデータにもとづく分析では、リヤドの住宅賃料は2026年8月に+4.5%でした（Asharq Al-Awsat）。Bayut KSAの記事に対象期間の記載はなく、賃料の定義も違う可能性があります。2つの数字は、並べて比べられません。

出典

リヤド

Global Property Guide（2025年2月更新）

6.93%

Bayut KSA（2026年4月）

8.89%

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

出典の算出方法が公開されていない場合は、数字を目安として扱い、1つの値で判断しません。

賃貸契約の更新と賃料は、どう決まりますか

King & Spaldingによると、賃貸契約は、期限の60日前までにどちらかが更新しない旨を通知しない限り、自動で更新されます。2025年9月25日時点で残りが90日以内の固定期間の契約は例外です。リヤドでは、借主が更新を望む場合、家主が断れるのは、借主の賃料未払いや、公的機関が認めた安全上の構造欠陥などに限られます。

賃料の引き上げ条項は、2025年9月25日時点で有効だった契約では、そのまま有効です。同日以後に結ばれる契約では、5年を超える期間でも、凍結中は引き上げ条項を適用できません。転貸の賃料は、元の賃貸の賃料を超えられません。違反には、その物件の12か月分までの賃料の罰金があります。

賃貸契約は、Ejarに登録します。登録されていない契約は、家主が登録する義務があり、借主も登録を始められます。通知から60日以内に異議がなければ、契約の内容は正確で拘束力があるものとみなされます（King & Spalding）。Ejarの使い方は賃貸管理の記事と、用語集のEjarで説明しています。

賃料収入の税金は、どうなりますか

Trowers & Hamlinsによると、住宅の賃貸は一般にVATが免除され、商業の賃貸は標準税率の15%が課されるのが一般的です。同じ記事は、賃料への所得税、ザカート、源泉税には触れていません。そのため、この記事では、賃料収入にかかる所得税の有無は判断しません。

日本の居住者（非永住者を除く）は、所得が生じた場所を問わず、すべての所得に課税されます（国税庁No.2010）。国外の中古建物の貸付で赤字が出た場合、耐用年数を簡便法で計算した減価償却費に相当する部分の損失は、生じなかったものとみなされ、損益通算もできません。令和3年分以後の規定です（国税庁No.1391）。詳しくは日本側の税金の記事と税金・費用の記事にあります。

円で見ると、利回りはどう変わりますか

SARは、1986年から1米ドル＝3.75SARで固定されています（SAMA）。円との為替は変動します。円で受け取る額は、円ドル相場の影響を受けます。この記事では、為替のレートと取得日を決めた円換算を載せていません。SARの賃料と、円の送金額を分けて試算します。

リヤドの賃料凍結は、どんなルールですか

対象

リヤド市街地の住宅・商業の賃貸。新規・既存の契約とも

期間

5年間。2025年9月25日に承認・発表、11月7日に細則が施行（起算日は出典で異なる）

凍結中の賃料

2025年9月25日時点の賃料を据え置く

空室の物件

直近のEjar登録契約の賃料が基準

更新

未払いなど限られた場合を除き、家主は更新を断れない

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

2025年9月25日は、王令と閣議で措置が承認・発表され、賃料の基準日になった日です。細則（規制規定）は2025年11月7日に官報（Umm Al-Qura）で公布・施行されました（Asharq Al-Awsat）。5年の起算日は、9月25日とする報道（King & Spalding、Arab News）と、施行からとするEjarの案内（Argaam）で異なり、満了日は確定できません。

家主は、大規模な改修を行った場合、直近の契約が2024年より前の場合、REGA理事会が認めるその他の場合に限り、凍結中の賃料に異議を申し立てられます。既存の契約には適用されません。賃貸契約はEjar（賃貸契約の登録システム）への登録が必要です（King & Spalding）。

アナリストは、賃料の伸びが限られる一方で費用が上がり、投資家が収益をより厳しく見ると述べています（Asharq Al-Awsat）。機関投資家が、タワーや運営管理された住宅複合施設へ移る動きが強まり、単独の住戸は賃貸資産として魅力が下がりうるという見方もあります。

値上がり益は見込めますか

Knight Frankによると、リヤドの集合住宅の価格は2026年Q1に前年比6.3%、Q2に3.1%上昇しました。ヴィラは、Q1が4.9%上昇、Q2が2.2%下落でした。Q2の価格は集合住宅が1㎡あたり6,369SARです（Knight Frank）。

全国では、CBREが2026年Q2の集合住宅の評価額は1.1%上昇、ヴィラは9.7%下落したとしています。Q2の住宅取引額は26.9%減でした。これらは過去の値で、今後の値動きを示すものではありません。

売却のしやすさは取引件数で見ます。リヤドでは、2026年Q2の住宅取引が10,667件で、前年同期比2%減でした。ジェッダは6,669件で1%減です（Knight Frank）。

建設資材の費用は、2026年初めから約20%上がっています（Knight Frank）。住宅ローンの新規契約件数は2026年1〜4月に前年比約24.5%減でした（銀行と金融会社の合計、Amlak）。

購入・売却には、どんな費用がかかりますか

不動産取引税

売買額の5%。通常は売主が払い、契約で買主負担も可

非サウジ人の手数料

処分時に2%（リヤド・ジェッダ・メッカ・マディーナ）

仲介手数料

取引額（賃貸は初年度賃料）の2.5%が基準（書面の合意があれば別の率）

移転登記

1,600SAR（Trowers。変更されうる）

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

手数料率は2026年7月時点で草案段階との指摘もあります（Trowers）。Deloitteは、2%が施行規則で定められたとしています。最新の率は取引の直前に確認してください。

ドバイの賃貸市場は、どうなっていますか

ドバイでは、2026年Q3に賃料が前の契約より下がった賃貸取引が21.4%（Q1は4.8%）でした。平均売買価格は1平方フィートあたりDh1,644（9月）で、前年比で8月にマイナスに転じ、9月は2.2%下落しました（Khaleej Times、2026年11月2日）。調査ごとに算出方法が違うため、サウジの数字と並べるときは目安として扱います。

試算では、何を確認しますか

• —利回りの数字が、総利回りか手取りかを確認する
• —調査の時点と算出方法（募集価格か成約価格か）を見る
• —取引税5%と処分手数料2%を、投資額に入れる
• —物件がリヤドか、賃料凍結の対象かを確認する
• —空室の期間と管理・修繕費を、試算に入れる
• —円換算の収支は、為替の変動を含めて試算する

よくある質問

Q. サウジの不動産の利回りは、何%ですか。

A. 調査により、総利回りは6〜9%台の幅があります。Global Property Guideは、リヤド6.93%、ジェッダ8.96%、ダンマーム4.36%（2025年2月更新）です。Bayut KSAは、リヤド8.89%、ジェッダ7.89%、ダンマーム約6.2%（2026年4月）です。いずれも費用を引く前の値です。

Q. 総利回りと手取り利回りは、どう違いますか。

A. 手取り利回りは、費用と空室を引いた値で、総利回りより低くなります。Global Property Guideは、手取りは通常、総利回りより1.5〜2ポイント低いとしています。取引税5%や空室の期間も、手取りを下げます。

Q. リヤドでは、家賃を上げられませんか。

A. 市街地の住宅・商業の賃貸は、2025年9月25日から5年間凍結されています。凍結中に結ぶ新しい契約でも、引き上げ条項は適用できません（King & Spalding）。凍結の対象は、リヤド市街地です。

Q. 賃料収入には、VATがかかりますか。

A. 住宅の賃貸は、一般にVATが免除されます。商業の賃貸には、標準税率の15%が一般にかかります（Trowers & Hamlins）。賃料への所得税などは、この出典では触れていないため、個別に確認してください。

Q. 利回りが高いのは、どんな物件ですか。

A. Bayut KSAは、スタジオと小型の1ベッドルームが8〜12%、ヴィラ・コンパウンドが5〜8%としています。ただし算出方法が公開されていません。Bayut KSAは、購入価格が高いヴィラでは利回りが下がると説明しています。総利回りのまま比べず、費用を引いて比べます。

まとめ

サウジの総利回りは調査により6〜9%台と幅があります。住宅賃料は2026年9月に全国で前年比3.5%上昇し、リヤドは賃料凍結中です。取引税5%などの費用を引いた手取りで、調査の時点をそろえて比べてください。