日本人のサウジ不動産の税金｜国外財産調書・外国税額控除・損益通算

日本とサウジの間に、租税条約はありますか

あります。日本とサウジの租税条約は、2010年11月15日に署名され、2011年9月1日に発効しました（外務省、財務省）。二重課税を調整するための取り決めです。不動産については、次の条文が大切です（外務省、条約の概要）。

第6条（不動産所得）

不動産のある国でも課税できる。賃貸など、あらゆる形の使用から生じる所得が対象

第13条（譲渡収益）

不動産の譲渡益は、不動産のある国でも課税できる

第23条（二重課税の除去）

日本の居住者がサウジで条約に従って課税された所得は、納めた税を日本の税から控除する。控除額は、その所得に対応する日本の税が上限

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

資産価値の50%以上がサウジの不動産でできている法人の株式を売った場合も、第13条によりサウジで課税できます（外務省、条約の概要）。

条約の軽減を受ける場合、ZATCAは、居住地国の税務当局が出す居住者証明書を求めています。証明書は、サウジ大使館の認証かアポスティーユが必要です。条約の特典を請求できる期間は、申請の時効にあたる5年です。5年を過ぎると請求できません（ZATCA、2025年1月の通達）。賃料や譲渡益に条約でどんな軽減があるかは、条文で決まります。

賃貸と売却の所得は、日本でどう課税されますか

賃料は、不動産所得として申告します（国税庁 No.1391）。円への換算は、原則として取引日の対顧客直物電信相場の仲値（TTM）で行います（国税庁 No.3560）。

赤字の年は、損益通算に注意が必要です。通算は、赤字を他の所得と相殺することです。令和3年（2021年）以後は、国外中古建物に特例があります。耐用年数を簡便法で計算した減価償却費に相当する部分の赤字は、生じなかったものとみなされます。その部分は、国内の不動産所得との通算も、他の所得との損益通算もできません（国税庁 No.1391）。対象の建物かどうかは、税理士に確認してください。

土地や建物を売った利益は、譲渡所得です。他の所得と合算せず、分けて税額を計算します。税率は所有期間で変わり、所有期間は、売った年の1月1日時点で判定します（国税庁 No.1440、東京都主税局）。

長期譲渡（所有5年超）

所得税15%、住民税5%

短期譲渡（所有5年以下）

所得税30%、住民税9%

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

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たとえば、2021年12月に買い、2026年12月に売ったとします。2026年1月1日時点の所有期間は4年あまりです。5年以下なので、短期譲渡の区分です。売る年を1年ずらすと、判定が変わる場合があります。基準は、売った日ではなく、売った年の1月1日です。

このほかに、復興特別所得税がかかります。基準所得税額に2.1%をかけて計算します（国税庁 No.1440）。上の税率は、土地・建物の譲渡所得の一般的な税率で、特例の適用は考えていません。国外不動産の細かい扱いは、税理士に確認してください。

外国税額控除は、どう使いますか

外国税額控除は、外国で納めた税を、日本の税から引く制度です。対象は、外国の法令により、個人の所得を課税標準として課される税です（国税庁 No.1240）。

控除には限度額があります。所得税額に、調整国外所得金額と所得総額の割合をかけて求めます。限度額を超えた分は、前年以前3年内の限度額などを使って、一定の範囲で追加で控除できます（国税庁 No.1240）。

対象にならない税もあります。納付後に、納税者の判断で還付を請求できる税などです。居住者になる前の期間に生じた所得にかかる外国の税も対象外です（国税庁 No.1240）。売買価格にかかる取引税が対象になるかは、税理士に確認してください。

1. 1

   納税の書類を集める

   税の名称、金額、納付日がわかる書類

2. 2

   限度額を計算する

   国外所得の割合から、控除限度額を出す

3. 3

   明細書を作る

   外国税額控除に関する明細書（居住者用）

4. 4

   確定申告に添付する

   申告書に、明細書と証明書類を付ける

サウジで納税したときの書類は、保管しておきます。明細書のほか、外国の申告書、更正通知書、納付書の控えなど、課されたことがわかる書類を、確定申告に添付するためです（国税庁 No.1240）。

国外財産調書は、出す必要がありますか

12月31日時点で、国外財産の価額の合計が5,000万円を超える居住者（非永住者を除く）は、翌年6月30日までに提出します。提出先は、所得税の納税地を所轄する税務署長です。国外財産調書合計表を付けます（国税庁 No.7456）。

サウジの不動産も国外財産です。不動産の所在は、その不動産がある場所で判定します（国税庁 FAQ）。

価額

12月31日の時価か、見積価額。土地は、現地の固定資産税に相当する税の課税標準額などを使える

建物

事業用でない建物は、取得価額から経過年数に応じた償却費を引いた額を使える

円換算

12月31日の対顧客直物電信買相場（TTB）

借入金

借入金の元本は、差し引けない

共有

持分が明らかでなければ、持分は等しいとみなす

区分所有

土地と建物を分けにくい場合は、建物として一括で書き、土地を含むと備考に書く

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たとえば、2人で共有する別荘で持分が明らかでなければ、価額の2分の1を書きます。年明けから提出期限までに売った場合は、その売却額を見積価額に使えることがあります（国税庁 FAQ）。

期限内に出すと、記載した財産の申告漏れについて、過少申告加算税が5%軽くなります。出さない場合や、書くべき財産を書かなかった場合は、その財産の申告漏れで5%重くなります（国税庁 No.7456）。偽りの記載や、正当な理由のない未提出には、1年以下の拘禁刑または50万円以下の罰金があります（国税庁 No.7456）。

• —12月31日の国外財産の合計が5,000万円を超えるか確認する
• —サウジの不動産の価額を、時価か見積価額で出す
• —円換算の相場を、12月31日のTTBにする
• —借入金を差し引いていないか確認する
• —共有の持分を確認する
• —税理士に、提出の要否を確認する

相続と贈与では、どうなりますか

相続税は、相続人の住所などで、課税される財産の範囲が変わります。日本に住所がある相続人が取得した財産は、国内外を問わず課税対象です（国税庁 No.4138）。

相続人が相続のときに日本に住所を持たない場合は、原則として国内の財産だけが課税対象です。ただし、日本国籍があり、被相続人の死亡前10年以内に国内に住所があったことがある場合などは、国外財産も課税されます（国税庁 No.4138）。

贈与税も、贈与する人と受ける人の区分で、国外財産が課税対象になるかが決まります。区分に当てはまると、国内外のすべての財産が対象です（国税庁 No.4432）。

相続開始年の国外財産調書には、相続で取得した国外財産を書かずに出せます。5,000万円の判定からも、その財産を除きます（国税庁 No.7456）。

相続税や贈与税の申告をする人が日本に住所を持たない場合は、納税管理人を決めて届け出ます（国税庁 No.4138、No.4432）。国外不動産の評価方法は、個別の判断が必要です。サウジ側の相続や贈与の手続きは、この記事では扱いません。日本とサウジの専門家に確認してください。サウジ側の手続きは、外国人名義のサウジ不動産の相続・贈与の記事で整理しています。

よくある質問

Q. サウジの不動産を買うと、日本で申告が必要ですか。

A. 賃料や売却益があれば、不動産所得や譲渡所得として申告します。保有だけでも、12月31日の国外財産が5,000万円を超えれば、国外財産調書が必要です（国税庁 No.7456）。

Q. 国外財産調書を出さないと、どうなりますか。

A. 申告漏れがある場合、過少申告加算税が5%重くなります。偽りの記載や正当な理由のない未提出には、罰則があります（国税庁 No.7456）。

Q. サウジの不動産取引税は、買い手も払いますか。

A. 納めるのは売り手です。納税されない場合の買い手の責任は、MISAが「双方の連帯責任」、PwCとKPMGが「買い手が不払いに関与した証拠がある場合」と説明していて、書き方が分かれます。契約で買い手の負担にすることもあります（MISA、PwC、KPMG、Trowers）。

Q. 日本とサウジには、租税条約がありますか。

A. あります。2010年11月15日に署名され、2011年9月1日に発効しました。不動産所得と不動産の譲渡益は、サウジでも課税できます（外務省、財務省）。

Q. 賃貸が赤字のとき、他の所得と相殺できますか。

A. 国外中古建物の簡便法による償却費に相当する部分は、相殺できません。令和3年以後が対象です（国税庁 No.1391）。

Q. サウジで納めた税は、日本で引けますか。

A. 外国税額控除の対象になる場合があります。限度額があり、超えた分は前年以前3年内の限度額などを使って控除できる場合があります。税の種類ごとの判断は、税理士に確認してください（国税庁 No.1240）。

Q. 国外財産調書の円換算は、どの相場ですか。

A. 12月31日の対顧客直物電信買相場（TTB）です（国税庁 FAQ）。

Q. 相続人が日本に住んでいない場合は、どうなりますか。

A. 日本国籍や、過去10年以内の日本の住所の有無などで、国外財産が課税されるかが決まります。納税管理人が必要になる場合もあります（国税庁 No.4138）。

まとめ

日本の居住者がサウジの不動産を持つ場合の税金を、国税庁とサウジ当局の公式情報で整理しました。取引税5%、日サウジ租税条約、損益通算、外国税額控除、国外財産調書、相続と贈与を扱いました。サウジの費用はサウジアラビア不動産の税金・諸費用はいくら？で確認できます。個別の判断は税理士に確認してください。