サウジアラビア不動産投資のメリット・リスクを徹底解説

2026年の市場は、どんな数字ですか

Knight Frankによると、2026年Q2の住宅取引は全国で45,740件（前年同期比12%減）、取引額は419億SAR（同24.6%減）でした。CBREの集計では、Q2の住宅取引額は全国で前年同期比26.9%減の376.7億SAR（件数は14.2%減）です。Knight FrankとCBREは集計の対象が異なるため、数字は一致しません。

賃料の伸びは鈍っています。GASTAT（サウジ統計総局）によると、2026年9月の住宅の実際賃料は全国で前年比3.5%上昇でした。消費者物価全体は1.9%上昇です。

価格の動きは分かれています。リヤドの集合住宅は前年比3.1%上昇の1㎡あたり6,369SAR、ヴィラは2.2%下落でした（Knight Frank、2026年Q2）。住宅ローンの新規契約件数は2026年1〜4月に前年比約24.5%減です（銀行と金融会社の合計、Amlak）。

Knight Frankは、取得のしやすさ（アフォーダビリティ）の負担と地域の不透明感が取引を抑えていると述べています。IMFも、紛争が貿易と信頼感に影響し、ホルムズ海峡の海運の混乱が下振れ要因だと述べています（2026年7月）。

制度と費用には、どんなリスクがありますか

不動産取引税

売買額の5%。契約で買主負担にもできる

非サウジ人の手数料

処分時に2%（リヤド等4都市）。法の上限は5%

罰則

故意の不正取得は価額の5%（上限1,000万SAR）の罰金と強制売却

賃料凍結

リヤドは5年間、賃料を据え置き（2025年9月25日に承認・発表、11月7日に細則が施行）

白地税

未開発地は地価の最大10%（5,000㎡以上の課税対象地）に改定（2025年5月に閣議承認）

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

リヤドの賃料凍結は、住宅と商業の賃貸が対象です。2025年9月25日時点の賃料が5年間据え置かれ、既存の契約にも新規の契約にも適用されます。家主は賃料の未払いなど限られた場合を除き、借主の更新を断れません（King & Spalding）。2025年9月25日は、王令と閣議で措置が承認・発表され、賃料の基準日になった日です。細則（規制規定）は2025年11月7日に官報（Umm Al-Qura）で公布・施行されました（Asharq Al-Awsat）。5年の起算日は、9月25日とする報道（King & Spalding、Arab News）と、施行からとするEjarの案内（Argaam）で異なり、満了日は確定できません。

凍結の対象は、リヤドの都市部です。REGAが他の地域に広げる可能性もあるとされています（King & Spalding）。賃料の決まり方は、物件の状態で3つに分かれます。貸している物件は今の賃料のまま、貸した後に空いている物件は最後にEjarに登録された契約の賃料、一度も貸していない物件は貸主と借主が決めた賃料が、それぞれ凍結されます。2025年9月25日より前の契約にある賃料上昇条項は有効で、新しい契約では使えません。貸主が異議を申し立てられるのは、大規模な工事や改修をした場合、最後の契約が2024年より前の場合などに限られ、既存の契約には適用されません。違反の罰金は、最大で賃料12か月分です（同）。

貸す側の義務もあります。登録されていない賃貸契約は、貸主がEjarに登録する決まりで、借主も登録を始められます。登録の通知から60日以内に異議がなければ、契約のデータは正確で拘束力があるものとみなされます（同）。運用の流れは、賃貸管理とEjarの記事にあります。

手数料率は2026年7月時点で草案段階との指摘もあります（Trowers）。Deloitteは、2%が施行規則で定められたとしています。細則が変われば、費用の前提も変わります。契約の直前に、REGAと弁護士に最新の率を確認してください。リスクの全体像は、サウジ不動産のリスクを一次資料で整理した記事で確認できます。

売るときと、持ち続けるときに、何がかかりますか

外国人が4都市（リヤド、ジェッダ、メッカ、マディーナ）の権利を処分するとき、手数料は取引額の2%です。法の上限は5%で、4都市の外の物件の処分は0%です（Deloitte）。たとえば100万SARで売れば、処分手数料は2万SARです。不動産取引税5%（5万SAR）は、法律上は売主の負担で、契約で買主に移せます（Trowers）。細かい例外があるため、売却の前に施行規則と契約書を確認します。処分手数料の用語集にも説明があります。

持ち続ける間の費用では、白地税と空き物件の手数料が話題になります。白地税の対象は、都市の境界内の空き地です。同じ所有者の同じ都市の白地が、合計5,000㎡以上の場合にかかり、税率は優先度の段階で2.5%から10%です（King & Spalding、2026年6月4日付）。

空き物件の手数料は、建物が対象です。入居できる状態の建物のうち、6か月使われていないなどの基準を満たすものが対象で、手数料は賃貸相当額にもとづき、市場価値の年5%が上限です。施行規則は2026年5月13日に承認され、官報に載りました。ただし、適用する地区などを定める大臣決定が出るまで、どの都市でも効力はないと解説されています（同）。貸さずに空けておく物件は将来の対象になりうるため、動向を確認します。

投資の収支は、どう読みますか

総利回りは、年間賃料を価格で割った値です。税、修繕費、仲介手数料などを引く前の数字です（Global Property Guide）。同社の2025年Q1の値は、サウジ全国平均が6.75%、リヤドが6.93%、ジェッダが8.96%です。古い数字で、調査の方法も会社によって違います。

仮の前提で、費用の影響を見ます。価格を100万SAR、年間賃料をリヤドの6.93%を当てはめた6.93万SARとします。買うときの費用は、買主がすべてを負担する最も重い場合で、取引税5万SAR、仲介手数料2.5万SAR、登記手数料1,600SARの合計7.66万SARです。総額は107.66万SARで、年間賃料を総額で割ると約6.4%になります。空室、管理費、修繕費は含めていません。実際は、これらでさらに下がります。リヤドは賃料が凍結されているため、賃料は一定として置きました。この例は説明のための仮の数字で、将来の収益を示すものではありません。利回りの見方は、賃料・利回りの記事で説明しています。

完成前の物件は、どんな手続きですか

完成前の物件はREGAの制度「Wafi」に沿って売買されます。開発業者は銀行とエスクロー（第三者管理口座）契約を結びます。予約金は1戸の価格の5%が上限で、指定のエスクロー口座に入れます（REGA Wafi）。

事業の遅れが180日を超えた場合などは、エスクローから返金を受けられます（REGAのガイド、2025年5月、Arab News）。ただし、売買契約の支払日程と遅延時の補償条項は、契約ごとに確認が必要です。

よくある誤解

「新法で、外国人はどこでも買える。」 所有できるのは承認区域内です。居住する外国人個人は、区域外でも自用の住宅1戸を所有できます（メッカ・マディーナを除く。Deloitte）。区域の確認は、購入可能エリアの記事にあります。

「総利回りが高ければ、手取りも高い。」 総利回りは、費用を引く前の数字です。取引税や手数料で、実際の利回りは下がります。

「申請は、仲介業者に任せれば安全だ。」 REGAは、申請、連絡、支払いを公式の窓口だけで行うよう求めています。仲介業者の確認は、詐欺とFALの記事にあります。

契約前に、何を確認しますか

• —物件が承認区域内にあるか、REGAのポータルで確認する
• —自分の区分（居住者・非居住者・法人）の手続きを確認する
• —取引税5%と処分手数料2%を、費用に入れて試算する
• —完成前の物件は、エスクロー口座と予約金の扱いを確認する
• —賃貸に出す場合、賃料の据え置きルールを確認する
• —円換算での収支を、為替の変動を含めて試算する

よくある質問

Q. 外国人でも、サウジの不動産を買えますか。

A. 買えます。2026年1月22日の新法の施行で、承認区域内の物件を所有できるようになりました。メッカとマディーナは住宅のみで、ムスリムの個人などに限られます（REGA）。

Q. 購入と売却には、どんな税金や手数料がかかりますか。

A. 不動産取引税が売買額の5%です。外国人が4都市の権利を処分するときは、手数料2%が別にかかります（Trowers、Deloitte）。仲介手数料は、書面の合意がなければ2.5%です（REGA）。

Q. リヤドの賃料凍結は、いつまでですか。

A. 2025年9月25日から5年間です。5年の数え方が報道で割れているため、満了日は確定できません（King & Spalding、Argaam）。

Q. サウジ不動産の利回りは、どのくらいですか。

A. 2025年Q1の総利回りは、全国平均が6.75%、リヤドが6.93%です。費用を引く前の数字です（Global Property Guide）。

Q. 空室のまま持っていると、税金がかかりますか。

A. 空き物件の手数料は、2026年6月4日の解説の時点で効力がありません。適用する地区などを定める大臣決定が、まだ出ていないためです。白地税の対象は空き地です（King & Spalding）。

まとめ

外国人所有は2026年1月22日の新法で可能になりました。所有は承認区域に限られ、取引税5%と処分手数料2%がかかります。2026年は取引額が減り、リヤドの賃料は凍結中です。制度と費用を確認してから判断してください。