サウジ不動産の詐欺・トラブルを避ける｜REGAライセンスと確認の方法

サウジの不動産で、どんなトラブルが起こりえますか

サウジの不動産取引では、業者のライセンスと、申請の窓口を先に確認します。REGA（不動産総合庁）は、ライセンスや広告の有効性を、電子サービスで照会できるようにしています。公式の仕組みと、取引前の確認点を順に整理します。

この記事は、REGAなどの公式の情報をもとに、確認すべき点をまとめたものです。詐欺の件数や被害額は示しません。公式の仕組みと、REGAが挙げる違反の例を紹介します。

Gulf Newsによると、REGAは2026年8月に39回の合同検査を行い、369の事業所を調べました。挙げられた違反は、有効なライセンスがない営業、物件の所有者の情報を確認しないこと、広告にライセンス番号がないことです（Gulf News、2026年9月3日）。詐欺以外の論点も含めたリスクの全体像は、サウジ不動産のリスクを一次資料で整理した記事で整理しています。

無免許の仲介

REGAのFALで、業者のライセンスを照会する

広告の内容の不一致

広告ライセンスの照会で、有効性と内容を確認する

非公式の申請窓口

Saudi Propertiesポータルと、gov.saで終わるURLを確認する

完成前の代金

Wafiの許可と、託管口座を確認する

所有権の不一致

権利証の照会で、所有者を確認する

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

内容の確認日は2026年11月9日です。制度は変わることがあります。この記事は、投資の助言や、個別の取引の保証ではありません。取引の前に、公式の照会で一つずつ確認することが大切です。購入の全体の流れは、サウジアラビア不動産｜2026年新法で外国人も買える？で説明しています。

REGAのライセンス「FAL」とは何ですか

FALは、不動産の事業を行うための、REGAのライセンスです。不動産仲介法（勅令M/130、2022年6月29日付）は、手数料を受けて売買や賃貸を成立させる仲介を、REGAのライセンスなしには行えないと定めています（REGA）。

REGAは、ライセンスの種類を、次のように説明しています。仲介・マーケティング、不動産管理、施設管理、競売、コンサルティング・分析、広告です。不動産管理、施設管理、競売は、事業者のみが対象です。仲介・マーケティングと、コンサルティング・分析は、個人も事業者も取れます（REGA）。種類の数え方は報道で異なり、Amlak（2026年5月31日）は、仲介、コンサルティング、不動産管理、施設管理、分析、競売、電子プラットフォームでの仲介の7種類と伝えています。

根拠の法律

不動産仲介法（勅令M/130）。REGAが監督する

個人の要件

18歳以上。不名誉・不正直を伴う犯罪で有罪になっていない（名誉回復を除く）。活動ごとの資格プログラムを修了している

広告ライセンス

広告ごとに、手数料を払って取る

仲介契約

書面で結び、REGAに写しを登録する。期間の定めがなければ90日

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

REGAの電子サービスでは、FALライセンスの有効性と使用状況を、個人と事業者について確認できます。登録された個人の情報や、仲介契約の状況も、別のサービスで照会できます（REGA）。

広告ライセンスの発行には、仲介業者と所有者の間に、有効な仲介契約が必要です。契約は、マーケティングの権利をはっきり含んでいなければなりません（REGA、2024年5月16日）。

2026年にREGAが定めた広告の規則は、広告ごとに公開前の許可を求めます。広告には、物件の説明、状態、場所、広告主の名前、ライセンス番号を載せます。QRコードで示すこともできます（Eye of Riyadh）。虚偽の広告と、政府機関の身分の悪用は、禁止されています。

物件の掲載サイトにも、義務があります。REGAのシステムとつなぐこと、サーバーを国内に置くこと、国の電子IDで利用者を確認すること、ライセンスのない掲載を遮断することです（Eye of Riyadh）。

仲介法の罰則は、警告、1年以内のライセンス停止、取消し、20万SAR以内の罰金です。3年以内の再違反では、罰金が2倍になりえます（REGA、仲介法第19条）。

業者のライセンスや広告は、どう確認しますか

REGAの電子サービスの「不動産の照会」で、FALライセンス、広告ライセンス、仲介契約、登録された個人を照会できます。いずれも無料です。画面には、英語版があります（REGA）。

広告の照会は、2024年5月16日に始まりました。広告ライセンスの番号、仲介契約の番号、所有書類の情報のどれかで調べます。結果に、ライセンスの状態が、有効・失効・取消しのいずれかで出ます（REGA、2024年5月16日）。

1. 1

   番号を控える

   広告のライセンス番号や、仲介契約の番号を控える

2. 2

   REGAで照会する

   電子サービスの「照会」から検索する

3. 3

   状態を確かめる

   有効か、失効か、取消しかを見る

4. 4

   違えば進めない

   番号や内容が違うときは、取引を止める

照会の結果は、広告の内容と見比べます。物件の場所、広告主の名前、ライセンス番号が一致するかを確かめます。一致しない場合は、取引を進めないでください。

外国人の申請は、どこが公式の窓口ですか

REGAが公式に認めたデジタルプラットフォームは、「Saudi Properties」ポータル（saudiproperties.rega.gov.sa）です。連絡も取引も、公式に承認された窓口を通して行うよう、REGAは求めています（REGA、2026年1月22日）。

サウジ居住者

イカーマ（居住許可証）の番号で、ポータルから直接申請する

国外の個人

サウジの在外公館（大使館など）でデジタルIDを取得し、申請する

拠点のない外国企業

先に投資省のInvest Saudiに登録し、統一番号（700）を取得する

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

サイトが公式かどうかは、URLで確かめます。REGAのサイトは、サウジ政府の公式サイトのURLはgov.saで終わり、HTTPSを使うと案内しています。個人情報を入れる前に、この2点を確認してください。

購入できる区域は、ポータルで確認できます。区域ごとの権利の性質と要件が示されます（REGAガイド）。区域の考え方は、サウジアラビア不動産の購入可能エリアで説明しています。

支払いは、電子決済で行います。非サウジ人の所有に関わるすべての金銭の取引は、電子決済のプラットフォームを通す定めです（REGAガイド、Greenberg Traurig）。公式の窓口以外や、個人の口座への送金は、避けてください。

虚偽や誤解を招く情報で権利を得ようとすると、権利の価額の最大5%の罰金があります。ほかの違反は、警告か、物件の価額の0.1%から3%の罰金です。いずれも金額の上限があります（Greenberg Traurig）。

完成前の物件は、何を確認しますか

完成前の物件の販売は、REGAの「Wafi」が許可を担当します。Wafiは、完成前の物件の販売を許可し、開発業者の登録の証明書も出します（REGA）。許可なしの広告や、許可なしの代金の受け取りは、法律で禁じられています。無許可で販売や代金の受け取りをした場合は、最長5年の拘禁刑か、最大1,000万SARの罰金の対象です（完成前物件法第3条、第24条）。

販売の許可には、サウジの認可された銀行との、託管口座の契約が必要です（REGA）。託管口座は、プロジェクトごとに作られ、代金を専用の口座で預かる仕組みです。口座の資金は、開発業者の債権者による差押えの対象になりません（完成前物件法第9条、第10条）。

マーケティングの許可で予約金を集める場合は、予約金を各ユニットの価額の5%までとし、全額を指定の託管口座に入れます。開発業者は、プロジェクトの現状と今後の計画も開示します（REGA）。

開発業者

開発業者の登録簿に載っているか

販売の許可

許可の種類と、プロジェクトの状況

託管口座

予約金や代金が、指定の口座に入るか

売買契約

引き渡しの日が、日ごとに書かれているか

土地

権利証に、処分を制限する記載があるか

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

販売許可の申請には、売買契約の雛形と、引き渡しの日の一覧を添えます（完成前物件法第6条）。許可が出ると、権利証に、開発が完了するまで土地を処分できない旨の記載が求められます（同法第8条）。

この法律は、勅令M/44（2023年9月25日付）で定められました。Argaam（2024年1月）は、4月4日の施行と報じています。技術の検査官が、違反の疑いを調べます（同法第22条）。開発業者は、プロジェクトごとの財務諸表を提出します（同法第15条）。詳しい流れは、サウジアラビアのオフプラン物件とは？で説明しています。

出典18件一覧を表示一覧を閉じる⌄

• REGA 広告ライセンス照会サービスの発表（2024年5月16日）rega.gov.sa取得日 2026.11.09
• REGA 不動産の照会サービス一覧（FAL・広告・仲介契約）rega.gov.sa取得日 2026.11.09
• REGA 不動産広告ライセンスの照会rega.gov.sa取得日 2026.11.09
• REGA FAL（仲介免許）の発行件数の発表（ライセンスの種類）rega.gov.sa取得日 2026.11.09
• REGA 不動産仲介法（勅令M/130）rega.gov.sa取得日 2026.11.09
• REGA 不動産仲介法の施行規則rega.gov.sa取得日 2026.11.09
• Gulf News（REGAの2026年8月の検査と罰則）gulfnews.com取得日 2026.11.09
• Eye of Riyadh（REGAの不動産広告規則）eyeofriyadh.com取得日 2026.11.09
• REGA 非サウジ人の不動産所有制度の施行発表（2026年1月22日）rega.gov.sa取得日 2026.11.09
• Saudi Properties（REGA公式ガイド）saudiproperties.rega.gov.sa取得日 2026.11.09
• Greenberg Traurig（施行規則、2026年7月6日）gtlaw.com取得日 2026.11.09
• REGA Wafi（完成前の物件の販売・賃貸）rega.gov.sa取得日 2026.11.09
• REGA 完成前の不動産プロジェクトの販売・賃貸法（勅令M/44）rega.gov.sa取得日 2026.11.09
• Argaam（完成前物件法は4月4日に施行）argaam.com取得日 2026.11.09
• REGA 不動産登記法rega.gov.sa取得日 2026.11.09
• 不動産登記（RER）rer.sa取得日 2026.11.09
• 司法省 不動産権利証の照会moj.gov.sa取得日 2026.11.09
• 外務省 海外安全ホームページ（サウジアラビアの危険情報）anzen.mofa.go.jp取得日 2026.11.09