ドバイ不動産は日本人でも買える？購入条件・費用・価格を解説

仲介業者と物件は、どう確認しますか

DLDの不動産仲介実務ガイド（2022年）は、仲介業者に3つの決まりを定めています。物件の広告に、許可番号（Trakheesi）を載せること。売買の契約を、電子の契約書で記録すること。完成前のプロジェクトでは、買主の支払いをそのプロジェクトのエスクロー口座にだけ入れるよう案内することです。

プロジェクトが登録されているかは、Dubai RESTアプリの「Mashrooi」で確認できます（同ガイド）。広告の許可番号と、プロジェクトの登録を、契約の前に自分の目で確かめます。同ガイドは、仲介手数料の率に触れていません。手数料は、契約書で確認します。

価格と利回りは、どのくらいですか

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

平均価格

1,636AED/平方フィート。前年比-1.7%（Cavendish Maxwell、2026年8月）

平均賃料

77.3AED/平方フィート/年。前年比+5.5%（同、2026年9月）

賃料の下落

Q3の賃貸契約の21.4%で、前の契約より賃料が下がった（同）

完成前の比率

2026年8月の住宅売買の約75%（同）

高級物件

主要10エリアの価格はQ2からQ3で5%下落、2020年以来初（Knight Frank、2026年Q3）

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

利回りは調査会社で差があります。集合住宅はWindmills Groupが7.7%、Cavendish Maxwellが6.6%で、戸建ては7.0%と4.9%です（Khaleej Times）。算出の方法と対象物件が違うため、比べるときは出典と時点をそろえてください。

取引の規模はDLDのデータで2026年1〜10月に約6,250億AED（181,866件）、うち売買が4,120億AEDです（Emirates 24|7、2026年10月31日）。住宅売買額は、Cavendish Maxwellで1〜8月に前年同期比24%減でした。

CBREは2026年Q3の報告で、ドバイの住宅を「正常化の局面」とし、取引・価格・賃料の伸びが落ち着き、供給が増えていると述べています（2026年11月3日）。Savillsは、2026年Q3のドバイの住宅取引を約3.45万件、708億AEDとしています（前期比4%減、2026年10月12日）。

貸すときは、どんな決まりがありますか

賃貸契約は、DLDのEjariで登録・更新します。登録が終わると、電子の契約登録証が出ます。個人の所有者が自分で管理する場合は、所有者本人であることが条件です。会社に管理を任せる場合、その会社は不動産管理の免許が必要です（DLD）。

更新時の値上げには上限があります。2013年政令第43号によると、現行賃料が平均賃料を下回る幅が10%までなら、値上げはできません。11〜20%下回れば5%まで、21〜30%で10%、31〜40%で15%、40%超で20%までです。平均賃料は、RERAが承認した賃料指標で決まります。DLDのサイトの賃料指標で、Ejari番号などから計算できます。貸主は契約の満了の90日前までに、借主へ通知します（2007年法第26号第14条。Gulf News、2026年2月20日更新）。

仮の数字で見ます。現行の年間賃料が8万AEDの部屋です。平均賃料が12.5万AEDなら、8万AEDは36%下回るため、上限は15%で、更新後は最大9.2万AEDです。平均賃料が8.5万AEDなら、下回る幅は約5.9%で、値上げはできません。実際の平均賃料は、賃料指標で確かめます。

賃料収入の税は、UAEには個人所得税がありません（PwC、2026年9月確認）。個人が行う不動産の売買や賃貸は、ライセンスが不要な投資にとどまる場合、法人税の事業所得に入りません。年間の売上が100万AEDを超えても同じです（内閣決定2023年第49号第2条）。この決定の対象は個人で、会社名義の場合は別です。日本側の申告は、下の税務の項目を見てください。

アブダビでは、2026年6月から賃料の値上げが一時停止されています。違いはアブダビの記事で説明しています。

ゴールデンビザは取れますか

不動産投資家が長期居住を得る条件は、合計200万AED以上の不動産を自分の名義で所有することです（DLD、ICP）。ローンつきの物件も認められ、その場合は支払い済みの額と残額を示す銀行の異議なし書面が必要です（DLD）。

完成前の物件が対象になるかは、DLDの案内に記載がないため、DLDに確認してください。期間は、DLD、ICP、ドバイ総局（GDRFA）が10年、UAE政府ポータルが5年と記載が分かれます。申請を受け付ける3機関が10年としているため、本文は10年を基本にします。申請前に最新の条件を公式窓口で確認してください。申請は本人が国内で行います（DLD）。

日本側の税務は、どうなりますか

日本の居住者がUAEで納めた所得税は、外国税額控除の対象になる場合があります（国税庁 No.1240）。外貨の換算は原則として、取引日の電信売買相場の仲値（TTM）です（国税庁）。UAEには個人所得税がありません（PwC、2026年9月確認）。

国外の中古建物の貸付けで不動産所得が赤字になった場合、簡便法で計算した減価償却費に相当する損失は、生じなかったものとみなされます。他の所得との損益通算もできません（令和3年以後。国税庁）。

12月31日時点で、国外財産の合計が5,000万円を超える居住者（非永住者を除く）は、国外財産調書の提出が必要です。提出期限は翌年6月30日です（国税庁）。

日本とUAEの間には租税条約があり、2013年5月2日署名、2014年12月24日発効です（財務省）。個別の扱いは税理士に確認してください。

サウジと何が違いますか

サウジとの比較は、サウジとドバイの比較記事にまとめています。中東の他の国を含めた比較は、投資先比較の記事にあります。

サウジの外国人所有の新法は2026年1月22日に施行され、リヤド、ジェッダ、メッカ、マディーナの地理区域などが対象です（REGA）。費用は取引税5%に加え、外国人が4都市の権利を処分するときに処分手数料2%がかかります（Deloitte）。ドバイの登録料4%とは仕組みが異なります。

よくある誤解

「DLD登録料は、買主が4%を必ず払う。」 法定は、買主と売主が2%ずつです。買主が全額を払う例が多いだけで、契約で決まります（DLD、Property Finder）。

「完成前の物件でも、200万AEDでゴールデンビザが取れる。」 完成前の物件が対象になるかは、DLDの案内に記載がありません。DLDに確認してください。

「ドバイの賃料は、貸主が自由に決められる。」 更新時の値上げには、平均賃料との差に応じた上限があります（2013年政令第43号）。

• —物件が、外国人が自由保有できる指定区域にあるか確認する
• —広告の許可番号（Trakheesi）と、プロジェクトの登録（Mashrooi）を確認する
• —貸す場合は、Ejariの登録と、賃料の上げ幅の上限を確認する
• —開発業者のRERA承認と、プロジェクトのエスクロー口座を確認する
• —完成前は、開発業者が売買契約の署名から90日以内に暫定登録簿へ登録するか確認する
• —DLD登録料4%、仲介2%、事務費用を合計して見積もる
• —利回りは、出典・時点・物件種別をそろえて比べる
• —ゴールデンビザは金額・名義・ローンの条件を公式窓口で確認する
• —国外財産調書、損益通算の扱いを税理士に確認する
• —契約書の内容は、弁護士に確認する

よくある質問

Q. 日本人は、ドバイの不動産を買えますか。

A. 買えます。ドバイの指定区域では、UAEに住んでいない外国人も自由保有できます。日本人に限った制限は、確認した公的資料にはありません（UAE政府ポータル）。

Q. ドバイで不動産を買うと、費用は価格の何%かかりますか。

A. DLD登録料は価格の4%で、総費用は7〜10%が目安です。価格200万AEDの完成済み物件の試算は、約6.3%でした（DLD、Property Finder）。

Q. ドバイの不動産を買うと、ゴールデンビザは取れますか。

A. 合計200万AED以上の不動産を自分の名義で所有すれば、対象になります。完成前の物件は、DLDの案内に記載がないため、DLDに確認してください（DLD、ICP）。

Q. ドバイで買った部屋を貸すとき、賃料は自由に上げられますか。

A. 上げられません。更新時の値上げには、現行賃料が平均賃料をどれだけ下回るかに応じて、0〜20%の上限があります（2013年政令第43号）。

Q. ドバイの賃料収入に、税金はかかりますか。

A. UAEには個人所得税がなく、ライセンスが不要な個人の不動産投資所得は、法人税の事業所得に入りません。日本の居住者は、日本側の申告を別に確認してください（PwC、内閣決定2023年第49号）。

まとめ

ドバイは指定区域で、UAEに住んでいない外国人も自由保有できます。費用はDLDの登録料4%を含め、価格の7〜10%が目安です。完成前はエスクロー口座の規制があり、日本側では国外財産調書と国外中古建物の損失の扱いに注意が必要です。外務省はUAE全土をレベル2としています。