サウジ不動産の賃貸運用と管理｜Ejar・管理会社の選び方

Ejarへの登録は、義務ですか

REGAは、Ejarに賃貸契約を登録しないことを、賃貸の違反として扱っています。2025年10月16日の発表で、リヤドの違反の例に挙げました（REGA）。

同じ発表は、ほかの違反も挙げています。リヤドでの賃料の値上げ、空室の賃料を前の契約より上げること、規則に反して更新を拒むことや、退去を迫ることです（REGA）。

King & Spaldingによると、家主は、Ejarに未登録の契約を登録する必要があります。借主も、登録を始められます。登録の通知から60日以内に、どちらも内容に異議を出せます（King & Spalding）。

異議がなければ、登録された内容は、正確で拘束力があるものとして扱われます（King & Spalding）。登録のデータは、あとの争いの根拠になります。

REGAは、2025年10月16日までに、268件の通報を受けました。18人の家主の違反を特定し、手続きを進めています。違反を手助けしたとして、11の仲介業者も、審査の委員会に送られました（REGA）。

賃料は、どのように受け取りますか

REGAは、2024年1月15日から、新しい住宅の賃貸契約の賃料を、Ejarのデジタルな経路に限りました。段階的な開始です。商業の契約は対象外です（REGA、2024年1月2日）。

対象

新しい住宅の賃貸契約。商業は除く

支払いの経路

Ejarの経路。MadaとSADAD（請求書番号）

経路の外の支払い

支払いの有効な証拠として認められない

入金

5営業日以内に、契約に登録した家主の銀行口座へ

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

契約を登録したあと、借主がEjarの経路で賃料を払います。家主は、契約に登録した自分の銀行口座で受け取ります（REGA）。

1. 1

   契約を登録する

   Ejarで契約の書類を作り、承認する。仲介業者を使う場合は、ライセンスを確認する

2. 2

   賃料の払い込み

   借主がEjarの経路で払う

3. 3

   口座で受け取る

   登録した家主の口座に入金される

Ejarは、新しい住宅の契約で、電子の受領書を段階的に出さなくなります。支払いは、承認された経路で自動的に決済され、記録されます（REGA、2024年1月2日）。

非居住の外国人が遠隔で開く口座は、用途が不動産に限られ、カードも出ません。賃料の受け取りに使えるかどうかは、取引する銀行に確認してください。口座の条件は、送金・口座の記事で説明しています。

賃料の上限や契約の更新には、規制がありますか

あります。リヤドの都市部では、住宅と商業の賃料が、2025年9月25日から5年間、据え置かれます。既存の契約と新しい契約の両方が対象です（King & Spalding、Arab News）。2025年9月25日は、王令と閣議で措置が承認・発表され、賃料の基準日になった日です。細則（規制規定）は2025年11月7日に官報（Umm Al-Qura）で公布・施行されました（Asharq Al-Awsat）。5年の起算日は、9月25日とする報道（King & Spalding、Arab News）と、施行からとするEjarの案内（Argaam）で異なり、満了日は確定できません。

期間

5年間。2025年9月25日に承認・発表、11月7日に細則が施行（起算日は出典で異なる）

対象地域

リヤドの都市部。REGAが他の地域へ広げる場合がある

据え置く賃料

賃貸中の物件は、現在の賃料

空室で、貸した実績あり

Ejarに登録した直近の契約の賃料

貸した実績なし

家主と借主が合意した賃料

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

既存の契約にある賃料の値上げ条項は、有効なままです。2025年9月25日以後に結ばれた契約は、据え置きの期間中、値上げ条項を使えません。転貸の賃料は、元の賃料を超えられません（King & Spalding）。

家主が異議を出せる場合もあります。大規模な建設や構造の修復で賃料の価値が変わった場合、直近の契約が2024年より前の場合などです。既存の契約には適用されません。手続きと基準は、REGAが定めます（King & Spalding）。

契約の自動更新は、全国の契約が対象です。どちらかが、期限の60日前までに更新しない通知を出さないと、自動で更新されます（King & Spalding）。

例外もあります。2025年9月25日の時点で、残りが90日以下の固定期間の契約は、対象外です。当事者が、通知の期間のあとに終了で合意する契約も、対象外です（King & Spalding）。

リヤドでは、借主が更新を望む場合、家主が断れる理由が限られます。賃料の未払い、安全上の構造の欠陥、家主や1親等の親族の自己使用などです（King & Spalding）。

REGAは、規制の遵守を監視し、賃料の動きや市場の状況を、定期的に報告する予定です（Arab News）。最新の内容は、REGAの報告で確認してください。

賃貸の収入には、どんな税金がかかりますか

サウジのVATは、住宅の賃貸が免除です。対象は、主たる住居として使う、人が住むための賃貸です。ホテル、ゲストハウス、サービス付きの宿泊、休暇用の家や短期の宿泊は、免除になりません。標準税率の15%が課税されます（ZATCAのガイドライン）。

住宅の賃貸

免除

短期・ホテル型

15%

商業・事務所

15%

住宅と商業の混合

住宅と商業の部分に分けて計算

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

VATの登録義務は、課税の売上が12か月で37万5,000SARを超えた場合です。免除の売上は、この合計に含みません（ZATCAのガイドライン）。

サウジ側の所得税や源泉税の扱いは、居住の状況や保有の形で変わります。税金・費用の記事で説明しています。個別の判断は、ZATCAの案内と税理士で確認してください。

日本の居住者は、国外の不動産の賃料も、日本で申告する対象になります。2021年分以後は、国外中古建物の不動産所得で赤字が出た場合に、特例があります（国税庁 No.1391）。

この特例は、耐用年数を「簡便法」で計算した減価償却費に相当する部分の損失を、生じなかったものとみなします。その部分は、ほかの所得と損益通算できません（国税庁）。

損益通算と、サウジで納めた税の扱いは、物件ごとに違います。税務の判断は、税理士に相談してください。

物件の管理を任せるとき、何を確認しますか

REGAのFALのライセンスは、7種類に分かれます。仲介、コンサルティング、不動産管理、施設管理、分析、競売、電子プラットフォームでの仲介です。不動産管理は、他人のために物件の財務と管理を行うライセンスです（Amlak、2026年5月31日の報道）。管理を頼む会社は、ライセンスの種類を確認します。

REGAは、不動産管理の規則の草案を公表しました。意見募集は、2026年5月14日から6月14日でした（REGA）。草案は、変更されることがあります。確定した内容は、REGAの発表で確認してください。

報道された草案の内容は、次のとおりです。ライセンスは法人のみに出し、期間は5年です。同じ物件で、管理者を複数と契約することはできません（Amlak、2026年5月13日）。

管理者は、第三者から集めた金銭を、管理者の個人口座に入れてはいけません。家主の口座に、直接入れます。記録は10年以上保存し、物件の成果について、年1回、家主に報告します（Amlak）。

草案は、管理者に「責任者」を置くことも求めています。責任者は、REGAが認める資格の研修を修了した人です。業務を他者に任せるには、家主の書面の同意が要ります（Amlak）。

• —管理会社のライセンスの種類と状態を確認した
• —委任する業務の範囲を、書面で決めた
• —賃料が、家主の口座へ直接入る仕組みか確認した
• —手数料や、報酬の根拠を、契約書で確認した
• —定期的な報告の頻度と内容を決めた
• —他者への再委任に、書面の同意が必要か確認した

上の確認項目は、草案の内容を参考にした、確認の例です。契約の前に、会社の説明を、書面で受け取ってください。

遠隔で賃貸を運用するとき、何に気をつけますか

外務省は、2026年10月22日付の更新で、リヤド州、東部州、メッカ州、マディーナ州などをレベル3（渡航中止勧告）にしています。北部国境州、ジャウフ州、タブーク州、ハーイル州、カシーム州はレベル2です（外務省、2026年11月9日確認）。

渡航の判断は、最新の危険情報で行ってください。契約の登録や賃料の受け取りは、電子的に進められます。現地へ行かずに進める範囲を、先に確認しておきます。

Ejarの賃料の目安は、賃料を考える参考になります（REGA）。ただし、将来の賃料を示すものではありません。数字は、物件や時期で変わります。

遠隔の運用では、契約と記録の管理が大切です。Ejarの登録番号、契約書、入金の記録を、日本でも保管してください。日本の国外財産調書は、12月31日時点で国外財産の合計が5,000万円を超える場合に出します（国税庁 No.7456）。

よくある質問

Q. Ejarとは何ですか。

A. REGAの賃貸の電子プラットフォームです。契約の登録、賃料の支払い、引き渡しの記録などを行います。2024年9月までに、1,000万件を超える契約を登録しました（REGA）。

Q. 賃料は、現金で受け取れますか。

A. 新しい住宅の契約では、Ejarの経路以外の支払いは、有効な証拠として認められません（REGA、2024年1月）。商業の契約は、この制限の対象外です。

Q. リヤドの賃料は、いつまで据え置かれますか。

A. 2025年9月25日から5年間です。対象は、リヤドの都市部の住宅と商業です。REGAが、他の地域へ広げる場合があります（King & Spalding）。

Q. 契約は、自動で更新されますか。

A. 期限の60日前までに、更新しない通知がなければ、自動で更新されます。全国の契約が対象です（King & Spalding）。

Q. 住宅の賃貸に、VATはかかりますか。

A. 主たる住居として使う住宅の賃貸は、免除です。商業の賃貸は15%です。短期の休暇用やホテル型は、15%がかかります（ZATCA）。

Q. 管理会社に、ライセンスは必要ですか。

A. REGAのFALに、不動産管理のライセンスがあります。管理の規則は、2026年に草案が公表されています。草案は、法人のみにライセンスを出す内容です（Amlak）。

Q. リヤドで、家主は更新を断れますか。

A. 理由が限られます。賃料の未払い、安全上の構造の欠陥、家主や親族の自己使用などです。REGAが認める、ほかの場合もあります（King & Spalding）。

Q. 日本で、国外の賃料は申告しますか。

A. 日本の居住者は、国外の不動産の所得も申告の対象です。国外中古建物の赤字には、特例があります（国税庁）。個別の扱いは、税理士に相談してください。

まとめ

サウジの賃貸は、REGAのEjarで契約を登録します。リヤドの賃料は、2025年9月25日から5年間、据え置かれています。賃料の受け取り、VAT、日本の税、管理会社を選ぶときの確認点を、公式の情報をもとに整理しました。