「サウジ不動産はやめとけ」と言われる理由｜リスクを一次資料で整理して確認する手順

買える場所が限られる点は、何が問題になりますか

外国人が所有できる場所は、閣僚会議が決める区域の中です（外国人所有法第2条1項）。区域の外は、原則として買えません。

例外は、合法的に居住する個人の居住用1戸です。メッカとマディーナでは使えません（同条3項）。メッカとマディーナの個人所有は、ムスリムの個人に限られます（同条4項）。

区域は、2026年6月23日付のArgaamが、都市ごとに伝えています。区域名から数えると、リヤド9、ジェッダ56、メッカ11、マディーナ10、アルウラ17です。

数は、区域名の数え方で変わります。報道や資料で幅があるため、この数字は目安です。物件ごとに、区域の内か外かを確かめます。

サウジの非上場企業は、外国人の株主がいても、区域の外では事業用と従業員の住居などに限られます。投資省の事前の承認が要ります（Deloitte）。

虚偽の情報で取得した場合は、権利の価値の5％以内の罰金（上限1,000万SAR）に加えて、その権利が売却されます（外国人所有法第12条）。

権利が有効になるのは、不動産登記に登録された時です（同法第8条2項）。売主の説明や契約書だけでなく、登録の完了も確認します。

売るとき（出口）は、どんな費用と制約がありますか

売却の取引の件数や、売れる価格は、一次資料で確かめられないため、この記事では扱いません。確認できるのは、費用と手続きの決まりです。

不動産取引税

5％。納税の責任は、原則として売主

処分手数料

外国人の処分。適用率2％（草案とする資料も）、上限5％

手数料の対象

リヤド、メッカ、マディーナ、ジェッダ県。ほかは0％

仲介手数料

売買額の2.5％が基準。書面の合意で別の率

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

取引税は、取引額の5％です。納税の責任は原則として売主で、売買契約で買主に負担を割り当てる例もあります。納税の証明がないと、移転は終わりません（Trowers & Hamlins）。

処分手数料は、外国人が権利を処分するときにかかりえます。相続、公益のための収用、確定判決による処分などは0％です（Deloitte）。誰が払うかは、当事者の合意です（Trowers）。

仲介手数料は、売買額の2.5％が基準です。書面で合意すれば別の率になり、払うのは仲介契約を結んだ側です（REGA仲介法第14条）。

計算例です。売買額が100万SAR（約4,160万円）で、処分手数料が2％の場合、取引税は5万SAR、処分手数料は2万SAR、仲介手数料は2万5,000SARです。3つの合計は9万5,000SAR（約395万円）です。

これは3つが全部かかる場合の例です。誰が払うかは契約で決まり、処分手数料は対象の4都市だけです。実際の額は、取引ごとに違います。

売る相手の範囲も、制約になります。買主が外国人なら、区域の中の物件だけが対象です。メッカとマディーナの個人は、ムスリムに限られます（第2条4項）。外国人の株主がいるサウジ企業は、承認区域内で所有できます（第3条）。

抵当の付いた物件の扱いや、代金を日本へ送る手順は、売却と出口戦略の記事で説明しています。

為替、賃貸、白地税は、保有中にどんな負担や制約になりますか

為替です。サウジリヤルは、1986年から1米ドル＝3.75SARに連動しています（SAMA）。円で見た価値は、円とドルの動きの影響を受けます。

日本銀行の報告省令レート（2026年11月分、1ドル＝156円）では、1SARは41.6円です。100万SARは4,160万円です（2026年11月9日確認）。

1ドルが140円の日は、1SARが約37.3円で、100万SARは約3,733万円です。170円の日は約45.3円で、約4,533万円です。仮の計算です。

賃貸です。リヤドの都市部では、住宅と商業の賃料が、2025年9月25日から5年間、据え置かれます。既存の契約も、新しい契約も対象です（King & Spalding）。

空室だった物件は、Ejarに登録した直近の契約の賃料です。貸した実績がなければ、家主と借主の合意です。新しい契約では、家主が異議を出せる場合もあります（同）。

契約は、期限の60日前までに更新しない通知がないと、自動で更新されます。リヤドで借主が更新を望むとき、家主が断れる理由は、賃料の未払い、安全上の構造の欠陥、家主や1親等の親族の自己使用などです（同）。

白地税です。都市の境界内の未開発の土地に、毎年かかる負担です。住宅省は2025年8月24日に、開発の優先度が最も高い段階で、土地価額の最大10％を課すと発表しました。

1区画、または同じ都市の所有地の合計が、5,000㎡以上の土地が対象です（住宅省）。10％は上限で、すべての土地にかかるわけではありません。

土地を買う場合は、その土地が対象の区域と段階に入るかを、住宅省の発表で確かめます。省は、課税を続けるか、対象を変えるか、停止するかを見直します（同）。

外務省の危険情報は、購入の判断とどう関わりますか

外務省は、2026年10月22日に、サウジアラビアの危険情報を更新しました。リヤド州、メッカ州、マディーナ州、東部州（イエメン国境地帯を除く）は、レベル3（渡航中止勧告）です。

バーハ州、ナジュラーン州、アシール州、ジャーザーン州にも、レベル3の地域があります。北部国境州、ジャウフ州、タブーク州、ハーイル州、カシーム州は、レベル2です。

外務省は、リヤド州、東部州、メッカ州、マディーナ州について、企業・団体の取組など、真にやむを得ない事情がある場合の滞在は妨げないとしています。その場合も、危険な施設や地域に近づかず、大使館や総領事館と連絡を取るよう求めています。

危険情報は、物件の価値を評価するものではありません。現地の視察や立会いなど、渡航が必要な場面の判断に関わります。渡航せずに進められる範囲は、手続きごとに確認します。

ここまでの論点を、確認の手順にまとめます。確認できない点が残るあいだは、契約や送金を進めない、という進め方があります。

1. 1

   区分と区域

   自分の買い手の区分と、物件が区域の中かを確認

2. 2

   業者と広告

   REGAの照会で、免許と広告ライセンスを確認

3. 3

   許可と口座

   完成前は、許可の番号と専用口座を確認

4. 4

   費用と負担者

   取引税・処分手数料・仲介手数料の負担者を確認

5. 5

   保有中の制約

   賃料の据え置きと、白地税の対象かを確認

6. 6

   渡航の判断

   外務省の最新の危険情報を、渡航の前に確認

• —物件が、承認区域の中にあると確認した
• —業者の免許と、広告ライセンスが有効だった
• —個人口座への送金を、求められていない
• —売るときの費用と負担者を、契約書で確認した
• —資料が割れている点を、REGAの最新の規則で確認した
• —契約書を、サウジの弁護士に確認してもらった

確認先（公式情報）

• REGA 外国人所有法・仲介法・オフプラン法
• REGA 広告ライセンスの照会
• 住宅省 白地税の発表
• 外務省 海外安全ホームページ

よくある質問

Q. 「やめとけ」と言われる一番の理由は何ですか。

A. 一次資料から、理由を1つに決めることはできません。この記事は、詐欺、規則の変更、買える場所、売却の費用などを、個別に確認する材料として並べました。

Q. 詐欺は、どれくらい起きていますか。

A. 件数や被害額は、この記事では示しません。確認の仕組みとして、免許と広告の照会、完成前物件の許可と専用口座があります（REGA）。

Q. 区域の外の物件は、買えますか。

A. 原則として買えません。例外は、居住者の居住用1戸です。メッカとマディーナでは使えません（外国人所有法第2条）。

Q. 売るときに、必ず処分手数料がかかりますか。

A. いいえ。リヤド、メッカ、マディーナ、ジェッダ県の外国人による処分が対象で、ほかは0％です。相続などの例外もあります（Deloitte）。

Q. 為替が動くと、どうなりますか。

A. リヤルはドルに連動するため、円で見た額は、円とドルの動きで変わります。将来の動きは予測しません（SAMA）。

Q. 賃料は、自由に上げられますか。

A. リヤドの都市部では、2025年9月25日から5年間、据え置かれます。ほかの都市へ広げる権限が、REGAの理事会にあります（King & Spalding）。

Q. 外務省がレベル3の地域では、所有できませんか。

A. 危険情報は、渡航の判断の情報です。所有の可否は、外国人所有法と区域で決まります（外務省、REGA）。

まとめ

「サウジ不動産はやめとけ」と言われる論点を、一次資料で整理しました。詐欺、規則の変更、買える区域、売却の費用、為替、賃貸、白地税、外務省の危険情報を取り上げます。結論は出さず、それぞれの確認の手順を示します。