サウジ不動産の売却と出口戦略｜売却の流れ・処分手数料・日本への送金

売却益には、サウジと日本でどんな税金がかかりますか

サウジでは、不動産の移転に不動産取引税（5％）がかかり、納税の責任は原則として売主にあります。公証を伴う取引は、公証の前に納税か免税の証明が要ります。公証を伴わない取引は、契約日などから30暦日以内に納めます（ZATCA）。

遅れると、未納税額の2％が、1か月ごと（端数の月も1か月）に加算されます。上限は未納税額の50％です（ZATCA）。

不動産取引税とは別に、売却益そのものへのサウジ側の課税があるかは、この記事では扱いません。サウジ側の課税は、税務の専門家に確認してください。

日本では、日本の居住者が海外の不動産を売ると、日本で課税されます。居住者は、日本国内に住所がある人か、現在まで引き続き1年以上居所がある人です（国税庁 No.3560）。

課税される人

日本の居住者。国内外のすべての所得

長期（5年超）

所得税15％、住民税5％

短期（5年以下）

所得税30％、住民税9％

復興特別所得税

基準所得税額の2.1％

所有期間

売った年の1月1日で数える

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

長期か短期かは、売った年の1月1日で、所有期間が5年を超えるかで決まります（国税庁 No.3208、No.3211）。税率に、復興特別所得税が加わります。

所得は、売った金額から、取得費と譲渡費用を引いて計算します。譲渡費用は、売るために直接かかった費用です。仲介手数料などが入ります（国税庁 No.3208）。

サウジの不動産取引税や処分手数料が、譲渡費用に入るかは、国税庁のページの例示にありません。税理士と確認し、領収書と納付証明を残します。

外貨の金額は、原則として取引日の仲値（T.T.M.）で円に換算します。売却代金をすぐ円に替えたときは、買相場（T.T.B.）を使えます（国税庁 No.3560）。

外国で所得税に当たる税が課されたときは、外国税額控除を使えます。確定申告に、一定の書類を付けます（国税庁 No.3560）。

売却代金を日本へ送るときは、何を確認しますか

IMFの2025年の報告は、リヤルの米ドル連動（固定相場）を妥当とし、資本勘定は開放されていると記しています（IMF、2025年Article IV）。

ただし、この記述は一般的な評価です。売却代金の送金について、SAMAが個別に定めた規則を示すものではありません。送金は銀行の手続きなので、売る前に、銀行へ必要書類を確認します。

MOJの登録には、申請者名義のIBANが要ります（MOJ）。代金の受け取り口座は、売買契約と銀行で確認し、銀行送金で日本へ送ります。売買契約書や納税証明を、手元にそろえておきます。

サウジの銀行

必要書類、送金の手数料、受け取り通貨

日本の銀行

国外送金等調書は、銀行が税務署に出す

日本銀行

3,000万円相当額を超える受取は、支払等の報告

税務署

確定申告で、譲渡所得を申告する

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

国外送金等調書は、国外へ送る、または国外から受け取る送金が100万円を超えるとき、金融機関が税務署に出す書類です（国税庁）。自分で出す書類ではありません。

外為法では、居住者が3,000万円相当額を超える支払や支払の受領をしたとき、報告書を出します。3,000万円相当額以下は、報告が要りません（日本銀行）。

銀行を通す取引の報告は、書面なら取引実行日から10日以内に、取引を行った銀行等へ出します。オンラインなら、20日以内に日本銀行へ出します（日本銀行）。

ここで書いたのは概要です。大きな金額を受け取る前に、銀行の窓口と日本銀行の案内で確認してください。

売れない、または手続きが止まるのは、どんなときですか

買主が外国人のときは、買主にも制限がかかります。外国人が所有できる範囲は、外国人所有法で決まります。区域の数は、報道や資料で数え方に幅があります。

メッカとマディーナの所有は、イスラム教徒の個人に限られます（Deloitte）。買主の候補が限られる場合があるため、物件の場所の扱いを先に確認します。

サウジに居住する外国人個人は、区域の外でも、自分の居住用を1件所有できます。メッカとマディーナは除きます（Deloitte）。この例外で取得した物件を売るときの条件は、REGAで確認します。

抵当が付いた権利証は、抵当権者の承認があれば、移転できます（MOJ）。借入のある物件は、承認と残債の扱いを、先に決めておきます。

取引の登録には、申請者名義のIBAN、権利証、代理人の場合は委任状が要ります（MOJ）。不足があると進まないため、先にそろえます。

納税か免税の確認が済むまで、移転は終わりません（ZATCA）。日程には余裕を持たせます。

売る前に、何を確認すればよいですか

• —物件が、外国人所有法の対象区域か（買主が外国人なら）
• —売主は外国人か。処分手数料の対象に当たるか
• —物件は、リヤド・メッカ・マディーナ・ジェッダ県か
• —不動産取引税を、誰が負担するか契約に書いたか
• —処分手数料を、誰が負担するか契約に書いたか
• —権利証に、抵当の記載がないか。あれば承認の手続き
• —申請者名義のIBANと、委任状（必要なら）があるか
• —サウジ側の課税を、税務の専門家に確認したか
• —日本の確定申告の準備として、書類を残したか
• —送金前に、銀行で必要書類を確認したか

確認先（公式情報）

• REGA 外国人所有法・仲介法
• MOJ 不動産市場サービス
• ZATCA 不動産取引税のガイド
• 日本銀行 外為法の報告案内

よくある質問

Q. 処分手数料は、すべての売却にかかりますか。

A. いいえ。外国人の処分が対象です。リヤド、メッカ、マディーナ、ジェッダ県で2％、ほかは0％です。相続などは0％です（Deloitte）。

Q. 処分手数料の上限は、いくらですか。

A. 法律の上限は5％です。現行は2％です。税率の変更は、REGAの発表で確認します（Deloitte）。

Q. 不動産取引税は、売主と買主のどちらが払いますか。

A. 納税の責任は、原則として売主にあります（ZATCA）。契約で買主に負担を割り当てる例があります（Trowers & Hamlins）。

Q. 仲介手数料は、いくらですか。

A. 売買では、取引額の2.5％が基準です。当事者が書面で別の率に合意すれば、その率になります（REGA仲介法第14条）。

Q. 日本の居住者は、日本で申告が必要ですか。

A. 必要です。日本の居住者は、海外の不動産の譲渡益も、日本で課税されます（国税庁 No.3560）。外国税額控除の制度もあります。

Q. 日本へ送金するとき、報告は要りますか。

A. 3,000万円相当額を超える受取は、外為法の報告書が要ります（日本銀行）。100万円を超える受取は、銀行が国外送金等調書を出します（国税庁）。

Q. 抵当が付いた物件は、売れますか。

A. 抵当権者の承認があれば、権利証を移転できます（MOJ）。先に、承認の手続きを決めておきます。

まとめ

サウジ不動産を売るときの流れと費用を、公式資料で整理しました。処分手数料2％は4都市のみ、不動産取引税5％は納税の責任が原則売主です。日本の居住者の課税、外為法の報告、国外送金等調書の確認点もまとめます。