リヤドとジェッダは、どんな都市ですか

リヤドとジェッダを、価格・賃料・外国人が買える区域・大型開発・暮らしの順に、表で並べました。2025年のマンション平均は1㎡あたり、リヤド6,250SAR、ジェッダ4,288SARです。優劣は付けず、公的資料と調査会社の数字を、時点つきで書きます。

リヤドとジェッダは、どんな都市ですかのイメージ

リヤドは、内陸にあるサウジの首都で、リヤド州にあります。ジェッダは、紅海に面した都市で、メッカ州にあります。州は、外務省の在外教育施設の一覧によります。

この記事は、2都市の事実を表で並べます。どちらが良いかは決めません。

州
リヤド州／メッカ州
立地
内陸／紅海沿い

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

数字は、時点と出典を書いています。調査会社ごとに集計の方法が違うため、同じ項目でも数字がずれることがあります。確認日は2026年11月9日です。

価格と賃料は、どれくらい違いますか

Knight Frankの2026年版レポートによると、2025年のマンション平均は1㎡あたり、リヤド6,250SAR、ジェッダ4,288SARです。マンションでは、リヤドがジェッダの約1.5倍です。

平均価格（SAR/㎡、2025年）
リヤド マンション6,250
ジェッダ マンション4,288
リヤド ヴィラ5,525
ジェッダ ヴィラ4,975

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

SARは、サウジの通貨リヤルの略称です。円換算は為替で変わるため、この記事ではSARで書きます。

Cavendish Maxwellの2025年通年の集計では、リヤドはマンション6,245SAR（前年比+6.6％）、ヴィラ5,640SAR（+9.7％）です。ジェッダはマンション4,385SAR（+1.2％）、ヴィラ5,185SAR（+3.2％）です。

マンション（KF）
6,250SAR/㎡（+10.5％）／4,288SAR/㎡（+2％）
ヴィラ（KF）
5,525SAR/㎡（+6.5％）／4,975SAR/㎡（ほぼ横ばい）
売買件数（CM）
約56,600件（-31.4％）／約30,500件
売買額（CM）
約962億SAR（-12.4％）／約366億SAR（+15.4％）
平均の取引額（CM）
約170万SAR／約120万SAR

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

KFはKnight Frank、CMはCavendish Maxwellです。リヤドはマンション、ジェッダはヴィラの単価が高い傾向で、両社の数字で同じです。種類によって高低が入れ替わる点に注意してください。

GASTAT（サウジ統計総局）の不動産価格指数は、2026年第3四半期に全国で前年比+1.2％でした。基準年は2023年で、㎡単価そのものではありません。地方別では、リヤド地方が+4.6％です。

ジェッダ単独の指数は、GASTATの資料にありません。この第3四半期の資料の本文にも、メッカ地方の数字は確認できません。都市別の公的データがないため、ジェッダの動きは調査会社の数字で見ます。

賃料も同じです。GASTATの消費者物価では、2026年9月の住宅の実際賃料は、前年比+3.5％でした。この資料に、リヤドとジェッダの別はありません。賃料も、都市別の公的データはありません。

リヤドでは、2025年9月25日に賃料の規則が出され、2025年11月7日に発効しました。リヤドの市街地にある住宅と商業の物件で、賃料の年次の引き上げを5年間凍結します（Asharq Al-Awsat）。

2025年の賃料（CM）
マンション+10.1％・ヴィラ+9.6％／マンション+4.7％・ヴィラ-0.7％
2026年8月
リヤドの住宅賃料+4.5％（GASTATに基づく分析）／都市別の公的データなし
賃料の凍結
リヤドの市街地が対象（2025年9月25日の規則）／確認した資料に記載なし
全国（2026年9月）
住宅の実際賃料+3.5％（GASTAT）。2都市の別はない

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

リヤドの+4.5％は、GASTATのデータをもとにした分析です。同紙は、3年あまりで最も遅い伸びと書いています。ジェッダは、2025年の調査会社の数字だけが確認できます。

価格と賃料は、どれくらい違いますかのイメージ

外国人が買える区域と、費用は、どう違いますか

外国人の不動産所有法のもとで、REGA（不動産総合庁）が外国人に認められる区域を示したと、2026年6月23日付で伝えられています（Argaam）。

区域の数
9／56〜57（報道や資料で幅がある）
区域の中身
大型開発やTOD事業／中央ジェッダと開発区域1〜55
区域の名前
名前で一覧にある／開発区域は番号だけ

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

リヤドの9区域は、キディーヤ、ニュー・ムラッバ、スポーツ・ブルバードとアート地区、ディリヤ・ゲート、キング・サルマン・パーク、セドラ、KAFD、キング・サルマン国際空港、TOD事業（鉄道駅周辺の開発）です（Argaam）。

ジェッダは、Argaamの一覧で、中央ジェッダと開発区域1〜55の計56です。数え方で56〜57と幅があります。

認められる権利（完全所有、用益権など）と上限は、区域ごとに違います。物件が区域に入るかも含め、REGAのSaudi Propertiesポータルで確認してください。

不動産取引税
売買価格の5％。通常は売主が納める。契約で買主負担も可
処分手数料
非サウジ人が処分するとき2％。法定の上限は5％
仲介手数料
2.5％が基準。書面の合意があれば別の率
移転登記
1,600SAR。改定の可能性あり

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

処分手数料の2％は、リヤド、メッカ、マディーナ、ジェッダの4都市での処分が対象です。2都市だけの話ではありません。Trowersは2％を「現在の率」とし、率が草案の段階にある点にも触れています。

つまり、確認した資料では、これらの費用の規則はリヤドとジェッダで共通です。差が出るのは、価格と賃料、区域の数、開発の種類です。取引の直前に、最新の率をREGAとZATCAで確認してください。

大型開発は、どこで進んでいますか

次の数字は、Knight Frankの2025年版（Giga Projects）が載せた、開発側の計画値です。完成の時期は予定で、動くことがあります。

ディリヤ・ゲート
約14㎢。住宅18,000戸超。完成は2027年の予定
KAFD（金融地区）
約1.6㎢。住宅1,000戸超。オフィス約90万㎡。2027年の予定
ニュー・ムラッバ
約19㎢。住宅約104,000戸。2030年の予定

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

2025年版の予定なので、現在の進み具合は、開発側の最新の発表で確認してください。

リヤドでは、2025年1月に地下鉄の全6路線が開通しました（外務省）。ただし外務省は、公共交通は十分に発達しておらず、気候などから徒歩での移動は難しいと説明しています。

ジェッダでは、同じ資料に、ジェッダ・セントラルがあります。紅海沿いの開発で、約5㎢、住宅17,000戸超、投資額は200億米ドル、完成は2030年の予定です。

この開発の住宅を外国人が買えるかは、物件が区域に入るかで決まります。ジェッダの区域は、前の節のとおりです。

大型開発は、どこで進んでいますかのイメージ

暮らしは、どう違いますか

空港
キング・ハーリド国際空港／キング・アブドルアジーズ国際空港
旅客（2025年）
全国の29％／全国の38％（GACA）
地下鉄
2025年1月に全6路線が開通／確認した外務省の資料に記載なし
日本人学校
リヤド日本人学校／ジッダ日本人学校（2025年1月1日現在）
日本の公館
在サウジアラビア日本国大使館／在ジッダ日本国総領事館

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

GACA（民間航空総庁）によると、2025年のサウジの空港の旅客は約1億4,090万人でした。ジェッダの空港が38％、リヤドの空港が29％で、ジェッダのほうが多い結果です。

日本人学校は、外務省の一覧（2025年1月1日現在）に、リヤド日本人学校とジッダ日本人学校があります。開校の状況や入学の条件は、各校に確認してください。

在留邦人数や外国人コミュニティの規模は、確認した公表資料に、都市別の数字がありません。都市別の公的データはありません。

外務省は、日中の厳しい暑さのため、サウジは一般に夜型社会と言われていると説明しています。気温の数字は、気象当局のデータで確認してください。

外務省は、週末に人が集まる地区（リヤドのディラ、バトハ、ジッダの旧市街）と、比較的貧困層が住む地区（リヤド東部のナシーム、南部のスウェイディ、ジッダ南部）で、犯罪が多い傾向があるとしています。日本人の主な被害例は、空港での置引き、車上狙い、ひったくり、すりなどです。

外務省の危険情報は、どうなっていますか

外務省は、2026年10月22日更新の危険情報で、リヤド州、東部州（イエメン国境地帯を除く）、メッカ州、マディーナ州を、レベル3（渡航中止勧告）としています。ジェッダは、メッカ州にあります。

リヤド州
レベル3：渡航中止勧告
メッカ州（ジェッダ）
レベル3：渡航中止勧告
東部州
レベル3（イエメン国境地帯を除く）
マディーナ州
レベル3：渡航中止勧告

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

背景は、イエメンのホーシー派によるサウジへの攻撃です。外務省は、2026年7月以降、攻撃が継続的に発生していると説明しています。空港の利用や、空港に近づくことは、真に必要な場合を除き避けるよう求めています。

企業・団体の取組など、真にやむを得ない事情がある場合は、滞在を妨げないとしています。その場合は、危険な施設や地域に近づかず、大使館や総領事館と緊密に連絡を取り、必要かつ十分な安全対策をとることが求められています。

外務省は、今回引き上げた地域に滞在する人に、直ちに出国を勧めるものではないとしています。この記事は、渡航や購入をすすめるものではありません。最新の内容は、外務省の危険情報で確認してください。

外務省の危険情報は、どうなっていますかのイメージ

何を重視する人に、どちらが向きますか

どちらが良いかは、人によって違います。ここでは、資料から読める特徴を、重視する点ごとに並べます。優劣の判断や、投資の助言ではありません。

価格の水準
マンション平均は、ジェッダのほうが低い（2025年）
区域の数
区域の数は、ジェッダのほうが多い（56〜57対9）
賃料の規則
リヤドの市街地に、賃料の凍結の規則がある
海沿いの開発
ジェッダ・セントラルは、紅海沿いの開発
都市の開発と交通
リヤドは地下鉄全6路線と、KAFD、ディリヤ・ゲートがある

出典：本記事の出典一覧（取得日 2026.11.09）

ここでの特徴は、過去の数字と、開発側の計画です。将来の価格や賃料を示すものではありません。決める前に、次の点を確認してください。

  • 物件が区域に入るか、REGAのポータルで確認した
  • 区域の権利（完全所有、用益権）を確認した
  • 価格は、同じ種類の物件・同じ時点で比べた
  • 処分手数料2％と取引税5％を、費用に入れた
  • 外務省の危険情報の最新版を確認した
  • 日本人学校など、生活の条件を各校に確認した

よくある質問

Q. リヤドとジェッダで、価格はどれくらい違いますか。

A. 2025年のマンション平均は、リヤドが6,250SAR/㎡、ジェッダが4,288SAR/㎡です（Knight Frank）。将来の価格は予測しません。

Q. 外国人が買える区域は、どちらが広いですか。

A. 区域の数は、リヤドが9、ジェッダが56〜57です。数は面積ではありません。区域の広さは、開発ごとに違います。

Q. 処分手数料2％は、リヤドだけですか。

A. いいえ。リヤド、メッカ、マディーナ、ジェッダの4都市での処分が対象です（Trowers）。法定の上限は5％です。

Q. 賃料の凍結は、ジェッダにもありますか。

A. 確認した資料で凍結の対象は、リヤドの市街地です（2025年9月25日から5年間）。ジェッダの扱いは、記載がありません。最新の発表で確認してください。

Q. 日本人学校は、どちらにありますか。

A. 外務省の一覧（2025年1月1日現在）に、リヤド日本人学校とジッダ日本人学校があります。開校の状況は、各校に確認してください。

Q. 外務省の危険情報は、2都市で違いますか。

A. 同じです。リヤド州とメッカ州（ジェッダを含む）は、どちらもレベル3です（2026年10月22日更新）。

まとめ

リヤドとジェッダの不動産を、価格・賃料・外国人が買える区域・大型開発・暮らしの順に表で比べました。外務省の危険情報にも触れます。都市別の公的データがない項目はその旨を書き、どちらが良いかは断定しません。

あわせて、ダンマーム・アルコバール（東部州）の不動産ガイド、サウジアラビア不動産投資のメリット・リスクを徹底解説もご覧ください。

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