サウジのオフプラン｜支払いプランと代金保全の仕組み

代金は、どう使われますか

建設以外の費用には、上限があります。管理費や販売費などは、売却済み住戸の価値の20%までです。会計士は、建設以外の支出の合計が、売却総額の20%以内かを確認します（法律第12条）。

余剰金の引出しには、REGAの承認が要ります。その場合も、会計士は、完成まで口座に20%相当額を残します（同第13条。何に対する20%かは、英訳に明記がありません）。

余剰金を引き出すには、財務報告が要ります。コンサルタントと会計士が承認した報告です。REGAは、引出しを禁止したり、一部だけ認めたりできます（施行規則第30条）。

工事や仕上げに欠陥がある間は、余剰金を引き出せません。工事が遅れている場合や、品質が契約と違う場合も、REGAは認めないことがあります（Trowers & Hamlins、2024年11月29日）。

開発会社は、プロジェクトごとの財務諸表を、REGAに出します（法律第15条）。

工事費の5%は、会計士が口座に留保します。または、開発会社が、同額の銀行保証を出します（同第14条）。留保は、完成から1年後に解除されます。隠れた欠陥への保険に入ると、早く解除できます（同第14条、施行規則第31条）。

欠陥の補修が、通知から5日以内に始まらない場合、REGAは、留保金を補修に使えます。REGAは、留保の期間を、最大6か月延ばせます（施行規則第31条）。

REGAが引出しを認める場合もあります。政府への支払い、購入者への返金、別の開発会社の口座への残高の移転、欠陥の補修などです（同第28条）。

権利証の記載は、代金を守りますか

開発会社の土地の権利証に、処分禁止の記載が付きます。開発が終わるまで、土地を処分できません（法律第8条）。

記載は、REGAがプロジェクト許可を出すときに行われます。抵当のある土地は、抵当権者の同意が先に要ります（手順書20）。

登録された不動産の契約や処分は、不動産登記所のオフプラン売買登録簿に記録されます（施行規則第16条）。共用部分は、住戸の分割登記の前に、処分できません（法律第16条）。

完成した住戸の記載は、REGAの完成承認の後に外されます（手順書49・50）。REGAの承認で、完成前に記載を外せる場合もあります。政府地の案件、分割や合併などの完了、完成前の権利証の購入者への移転の3つです（施行規則第18条）。

開発が止まったら、代金はどうなりますか

完成期限と延長の後も未完成の場合や、工事が180日を超えて止まった場合は、債務不履行になります。REGAが認める正当な理由がある場合は、除きます。延長は、REGAが最長1年まで認めます（施行規則第34条）。

開発会社は、プロジェクト許可から6か月以内に着工する旨を誓約します（法律第6条）。

緊急の事情で完成できない場合、REGAは、完成させるか、プロジェクトを清算します。支払い済みの額は、返されます（同第20条）。友好的な清算ができない場合、REGAは、案件を裁判所に付託します（施行規則第39条）。

別の開発会社へ引き継ぐ場合は、REGAの委員会が引継ぎ先を決め、購入者には新しい引渡日が通知されます（手順書54）。契約書には、REGAが別の開発会社を指名できることを書く決まりです（施行規則第20条）。

遅延や停止の案件では、専門の委員会の決定にもとづいて、エスクロー口座から返金されます（手順書40）。遅延の補償には、最低額があります。土地は、売買価格の年2%以上です。住戸は、鑑定人が決める市場賃料以上です（施行規則第35条）。

合意による解約には、購入者の同意が要ります。解約の様式と、融資した金融機関がある場合は、その承認も必要です（手順書28）。購入者または開発会社が、一方的に解約する場合は、理由を付けてREGAに申請します。承認の後、エスクロー口座から返金されます（手順書29）。

返金の額と時期は、案件の資金の状況によって変わります。契約書と、REGAの決定で確認してください。

契約の前に、何を確認しますか

代金は、案件専用の口座に払い込みます。口座のIBANは、マーケティング許可に含まれます（手順書16）。

開発会社は、住戸の実際の図面一式を購入者に渡す義務があります（施行規則第14条）。契約書の写し、設計図、仕様書は、保管してください。

• —予約金が、価格の5%以内である
• —予約金の入金先が、案件専用の口座である
• —許可番号と、口座のIBANを確認した
• —支払い表の回数と割合を確認した
• —遅延したときの扱いを確認した
• —引渡日と、遅延時の補償を確認した
• —契約書が、REGAの標準様式に沿っている

購入者は、自分の住戸の会計記録を見られます。請求から10営業日以内に、写しを受け取れます（施行規則第22条）。購入者の代理人も、記録を見て写せます（法律第17条）。

REGAは、プロジェクトの情報を、オフプランのデータベースで管理しています。一部の情報は、公開されています（Trowers & Hamlins）。

開発会社の公開情報は、サウジの主要デベロッパー比較にまとめました。

よくある質問

Q. 予約金は、いくらまで取れますか。

A. 住戸価格の5%までです。全額を、案件専用のエスクロー口座に入れます（施行規則第10条）。

Q. 予約金は、戻ってきますか。

A. マーケティング許可が取り消された場合などに、返金の手続きがあります。販売・賃貸が180日を過ぎても成立しない場合も、対象です（手順書18）。

Q. 頭金や分割払いの割合は、決まっていますか。

A. 施行規則は、契約に支払い表を入れることを求めています。割合は、案件ごとの契約で決まります（施行規則第20条）。

Q. 開発会社は、代金を自由に使えますか。

A. 使えません。引出しには、コンサルタントと会計士の承認が要ります。建設以外の支出は、売却額の20%までです（法律第11・12条）。

Q. 開発会社の債権者は、専用口座を差し押さえられますか。

A. 差押えの対象になりません。口座の資金は、プロジェクトにだけ使えます（法律第10条）。

Q. 完成後に欠陥が見つかったら、どうなりますか。

A. 工事費の5%が、完成から1年は留保されます。補修が始まらない場合、REGAは留保金を補修に使えます（法律第14条、施行規則第31条）。

Q. 工事が止まったら、代金はどうなりますか。

A. 180日を超えて止まると、債務不履行になる場合があります。別の開発会社への引継ぎや、返金の手続きがあります（施行規則第28・34条）。

Q. 口座の記録は、購入者も見られますか。

A. 見られます。自分の住戸の会計記録を請求でき、10営業日以内に写しを受け取れます（施行規則第22条）。

まとめ

サウジのオフプランは、代金を案件専用のエスクロー口座で管理します。予約金は5%まで、建設以外の支出は売却額の20%まで、工事費の5%は留保です。契約の前に、口座、支払い表、遅延時の扱いを確認してください。